提问
抵押素有“担保之王”的美誉，其横跨物权法与债权法，是民商法体系中最活跃的部分，因可设定抵押的财产主要是不动产，故不动产抵押是抵押制度的重中之重。房地产属于不动产，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产抵押贷款是支撑该项产业发展融资的重要途径。我国房地产抵押权设定，不仅需要抵押当事人就设定抵押的意思表示一致，还需抵押登记的完成。关于房地产抵押登记制度，可见诸于我国现行的几部单行民事立法中。如：《中华人民共和国担保法》第41条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第49条及第61条规定，房地产抵押，抵押人与抵押权人应签订书面抵押合同，并办理抵押登记，否则依法不生效;《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第35条规定，土地使用权和地上建筑物、其它附着物抵押，应当按规定办理抵押登记。此外，最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的司法解释对此作了更加详尽的规定。
虽然《物权法》第187条规定，“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。按新法优于旧法原则，房地产抵押登记不再是抵押合同的生效要件，但其仍然是房地产物权变动的成立要件，对房地产物权变动起着决定性的作用。登记决定抵押权的有无，登记的记载内容决定抵押权的内容，登记的时间顺序决定多重抵押中抵押权人之间的关系。立法设定不动产抵押登记的物权效力有如此之大，原因在于不动产一般价值较大，不动产交易直接影响着社会经济秩序与安全，关系着国计民生，更重要的原因还在于不动产抵押登记有着其自身的重要价值，表现在以下三个方面：
第一，不动产抵押登记在于强化担保的效力。不动产抵押权进行登记后，其担保物权便得到了法律的确认。当其与担保物上的其它权利如债权发生冲突时，法律将对其优先保护;此时如果第三人进行不动产抵押有关交易，对不动产抵押权的存在状况未能进行必要的调查，则理应承担因此而产生的不利后果，其对不动产抵押物的权利主张不得与抵押权相对抗，这样，登记便使不动产抵押权产生对抗第三人的效力，使抵押权对主债权的担保功能得到了进一步强化。
第二，不动产抵押登记在于促进纠纷的解决。在日常生活中，同一不动产上常常可以负担有多个抵押权，多个抵押权相互之间的冲突就可以通过不动产抵押登记制度对权利的顺位进行法律上的安排，以有效地解决纠纷。《中华人民共和国担保法》第54条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：(一)抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。这样，在同一不动产上存在多个抵押权的情况下，就可以根据登记簿上记载的抵押登记的时间先后来确定抵押权的先后顺序，使抵押权人之间的冲突得以顺利解决。
第三，不动产抵押登记在于确保经济社会市场交易的安全与秩序。不动产抵押登记后，与抵押物进行交易的第三人就可以到登记机关查阅登记的内容，以了解有关可能会影响其利益的其他权利的存在状况，对交易后果进行合理的预期。这样就可以避免因抵押权的行使而使自己的利益受到不测的损害，从而维护不动产交易的安全与秩序。
