提问
【合同的内容】关于购房合同还是认购协议
2003年3月前后，郑某等36位购房户在看了宁波某股份有限公司(下称开发商)售房广告后，各自决定购买开发商开发的华强大厦的商品房，开发商在广告中承诺2004年6月交付使用。他们与开发商就购买的商品房的坐落、户型、面积、房价作了一纸书面约定后，按照公司的要求将30%的购房款存入开发商指定的银行帐户，另70%房款约定以银行按揭方式支付。
2005年2月开发商登报发布消息，将房价在原约定基础上加价560元/每平方米，要求郑月等36位购房户在6月10日签订正式《商品房买卖合同》，否则视为自动放弃购买，已收取的购房款全额退还(含利息)。
郑某等36位购房户向消费者协会投诉，认为开发商不能单方面提高商品房的价格，要求开发商按原约定履行。消协受理投诉后致函开发商，认为双方已就房屋买卖合同主要条款达成一致，合同依法成立，开发商必须按照诚信的原则履行原约定房价等条件，向消费者出售原订购的商品房。开发商回复消协，认为与消费者的一纸约定的内容远远不能满足相关法规对商品房买卖合同应当具备的主要条款的要求，不同意与消费者的一纸约定是达成合同的说法。
开发商出而反而，其违背诚实信用是不争的事实，争议之关键是郑某等36位购房户与开发商签订的是商品房买卖合同，还是商品房认购合同，亦或是其他什么性质的文件
笔者归纳开发商观点有二：第一，郑某等36位购房户与他们达成的只是书面认购协议，而没有签订商品房买卖合同，因此才有了后来要求“预订户”在限定的时间前往签订所谓正式合同的登报通知;在他们看来，购房者没有跟他们签订商品房买卖合同书就是没有与他们签订书面购房合同;第二，按照开发商给消协复函表明，他们虽然承认就某些内容与购房者达成书面一致，但认为约定内容远远不能满足相关法规对商品房买卖合同应当具备的主要条款的要求，因此商品房买卖合同并未成立。
笔者认为开发商的上述观点错误，郑某等36位购房户与开发商之间达成的是商品房买卖合同且合同已依法成立。
首先，根据《合同法》第十一条规定，合同的“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”，郑某等36位购房户已就购买的商品房的坐落、户型、面积、房价等商品房买卖的核心内容与开发商作了书面的约定，虽然没有订立“合同书”，但符合《合同法》关于书面合同“可以有形地表现所载内容的形式”的要求，在法律上仍是民事意义上的合同无疑;
其次，在购房者按照开发商的要求将30%房款支付后，开发商在记载购房者姓名、商品房的坐落、户型、面积、房价等核心内容的纸张上加盖公章(一式二份)，将其中一份交购房者，表明双方已完成了要约和承诺的整个过程，合同依法成立。
再次，开发商认为他们与购房者“约定内容远远不能满足相关法规对商品房买卖合同应当具备的主要条款的要求”中所说的“相关法规”，应该是指最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 “商品房的认购、订购、预订等协议具备〈商品房销售管理办法〉第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定和《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同主要条款的例举性规定;但笔者认为，适用该条的前提是购房者与开发商达成的是“认购、订购、预订等协议”;而在本案中，购房者与开发商书面约定，从形式上并无任何“认购、订购、预订”的文字表述;从内容上看约定具有明确性、具体性和可实际履行的实质性的内容，且不存在法律上和事实上的履行障碍，与认购、订购、预订等预约性质的协议有本质的区别;是依法成立的买卖合同，而不是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条中所指的认购、订购、预订等预约性质的协议。
第四，开发商与购房者签订“认购书”不是签订《商品房买卖合同》书的前置程序;换言之，不能认为在签订《商品房买卖合同》书前，开发商与购房者签订的协议都是“认购书”。
有个事实是，购房者按照开发商的要求将约定总价30%房款支付给了开发商，此款性质如何认定呢
在期房交易中，关于购房者向开发商给付的金钱的性质，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》从两个方面进行了分析认定。一是作为订立商品房买卖合同担保的定金，二是作为按依法成立的合同约定支付的购房款;
本案中开发商的态度令人费解：从给消协回复看，他们不承认与购房者签订的是商品房买卖合同，从开发商《通知》中仅同意全额退还房款外加银行利息的内容看，他们也不承认其与购房者签订的是认购协议!因为开发商知道，如果承认与购房者签订的是商品房买卖合同，那意味着购房者支付的是购房款，开发商必须按约定房价履行出售房屋的义务;如果承认与购房者签订的是认购协议，那意味着他们所收取的款项是购房者支付的定金，现在因他们单方面上调认购协议约定房价款而致商品房买卖合同未能订立，要向购房者双倍返还定金!
那么在开发商看来他们与购房者的书面约定算是个什么性质的文件呢也许他们认为与购房者的书面约定只是一张可以随意撕毁扔掉的废纸吧!
通过以上分析可见，开发商的观点是不能自圆其说的，其违背诚实信用的市场交易原则是显而易见的。
或者有人会说，虽然有了购房者与开发商就房屋买卖合同核心内容的约定，但其他诸如供水、供电、供热，面积差异的处理、公共设施归属、办理产权登记等尚未约定的内容也很重要，实际操作中如何掌握是否导致整个房屋买卖合同无法履行因这些问题发生纠纷如何处理关于这些内容，相关法律法规、司法解释、建设部的规章都有较为详尽的规定，当事人可以：一.根据《合同法》第六十一条规定协议补充，二.不能达成补充协议的，则按照合同有关条款或者交易习惯确定;三.按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，则按照“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。
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