提问
案情简介：税务机关在对某房地产开发公司检查时发现，该企业为推动房产销售，促使客户尽快办理房贷按揭，尽快回笼资金，推出了代业主垫付全部首付款(即零首付)的销售策略。双方还约定，对房地产企业垫付的钱，在交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。该企业垫付首付款时和收回垫付首付款时收取的垫付资金利息及业主不按期还款的违约金均未缴纳营业税。
税法分析：房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》，根据协议约定，客户必须在房地产企业规定时限内(一般在交房前)将首付款全额补上，房地产企业再向客户正式交房。根据垫付协议可以判定房地产企业代业主垫付全部首付款应视为将资金贷于他人使用，财务处理上应当计入其他应收款核算。房地产企业帮助购房业主尽快办理房贷按揭时，财务处理上要将自行垫付的首付款全额开具收款收据，相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，方能成功办理房贷按揭。按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第52号令)第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产企业代业主垫付全部首付款时，应当将垫付首付款全额作为预收款计入营业额，计算缴纳营业税(销售不动产)及其他税金。
另外，将来实际收款时直接冲减其他应收款，与预售收入无关，不需要另作营业税(销售不动产)纳税处理。但是，房地产企业此时收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定，属于将资金贷于他人使用收取的资金占用费，应该计算缴纳营业税(金融保险业)。
