房屋租赁的程序问题

【租赁合同知识】房屋租赁的程序问题

租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

程序问题

房屋租赁合同的管辖

在审判实践中，普遍认为房屋租赁的管辖应属不动产专属管辖范围，即由不动产所在地法院进行管辖。这种认识显得过于绝对，笔者认为在审判中应区别不同情况，灵活处理。

首先，房屋租赁的权源来自合法占有，而非所有权，因此房屋租赁纠纷并非绝对必然地涉及房屋的所有权。民诉法在确立不动产专属管辖时，主要是考虑便于法院的调查勘验工作，而调查勘验工作更多的是与房地产产权纠纷相关，或直接关系到涉及租赁物的纠纷。在一些房屋租赁纠纷中，仅涉及各方的权利义务，与租赁物本身并无直接的联系，也不涉及房屋的产权问题，因此无调查勘验的必要。在对房屋租赁案件进行审理时，似乎不必在管辖权方面过多困于民诉法关于不动产的专属管辖规定。

其次，房屋租赁的法律关系实质上是合同关系。在审判实践中发现，房屋租赁案件更多地涉及租赁合同当事人不履行合同义务，其中尤以租金纠纷为多。依据民诉法第24条由被告住所地或合同履行地人民法院对此类案件进行管辖，便于确定违约责任，同时便利于裁判的执行。而依据民诉法第25条的规定，使房屋租赁纠纷适用协议管辖的范围，则便利租赁合同各方通过合意自由选择纠纷管辖地，更能体现合同自由的原则。

最后，依据民诉法确立的方便诉讼原则，审判机关有权依据房屋租赁纠纷的具体情况决定其是否具有管辖权。

在八甲公司诉万乙公司拖欠房屋租金一案中，八甲公司与万乙公司均为北京公司，万乙公司承租了八甲公司位于海南的房屋，后因万乙公司拖欠租金而发生诉讼。一审中双方对于涉案房屋的所有权均未提出异议，由于北京作为租赁合同的履行地、本案的被告所在地，一审裁定本案由北京法院管辖，不仅有利于查清诉争事实，同样便利本案当事人参加诉讼，笔者认为这样处理并无不妥。

房屋租赁案件的诉讼参加人

由于房屋租赁关系中存在租赁物转租及租赁权转让的情况，涉及诉讼的利害关系人显得较一般合同更为复杂。审判实践中，发现此类第三人被遗漏的情况多有发生，审判机关可以依据民诉法第56条的相关规定，对此加以必要的规范。

在西甲公司诉蒙乙公司房屋租赁案中，蒙乙公司承租了西甲公司的房屋，按年向西甲公司缴纳租金。蒙乙公司又将该承租的房屋转租给第三方，并一次性收取了第三方15年租金。后因蒙乙公司拖欠租金，西甲公司提出解除租赁合同，由于原租赁出租方、承租方均未将相关情况通知次承租人，一审法院在审理此案时也未追加该第三方作为本案第三人，致使：1)第三方在本案中应有的诉权被剥夺;2)一审判令解除西甲公司与蒙乙公司的租赁合同，致第三万次承租利益受损;3)由于该判决判令租赁合同解除，房屋腾退义务方为蒙乙公司，而实际占有该房屋的是第三方，而非此案的诉讼当事人，该判决关于腾房的条款失去了效力。

当然本案第三方可另行起诉要求返还蒙乙公司不当得利而多收的租金，西甲公司也可另行起诉要求第三方腾房，但依据审判的经济成本原则及诉讼止争原则，审判工作应尽量降低经济成本，并作出解最终决争执的决定，本案无形中增加了诉讼成本，致使本可一次性解决的争议重复诉讼，其处理是不妥当的。

本案具有一定的代表性，处理类似情况时，关键问题在于通知义务的负担。笔者认为通知义务的负担人应为转租的出租人和原出租人。转租的出租人从次承租人处获得租金利益，当其意识到原出租合同有被解除的可能时，应尽其必要的通知义务;同时由于转租须经原出租人同意，原出租人对转租情况有必要的了解，其通知义务亦不应被免除。特别是当该出租人要求解除租赁时，为便于租赁物的返还，原出租人应尽到通知义务。

由于法律对转租的出租人和原出租人的通知义务没有明确的规定及相应对于未尽义务的制裁，审判机关处理此类情况应特别注意：当合议庭意识到房屋租赁关系有可能由于诉讼而发生变化时，应明确要求租赁关系各方报告与此租赁相关的转租、转让情况及诉讼中租赁标的物的实际占有情况，进而依据民诉法第56条决定是否通知相关方作为第三人参加诉讼。