提问
【抵押物评估】关于抵押物评估风险不容忽视
2008年04月11日 16:24:03 来源：中国金融界网
各商业银行60%贷款的性质是抵押担保方式的。提供抵押，可以降低信贷风险，但抵押风险仍然存在。在贷款呆账核销的数据中发现，抵押贷款在申报核销的贷款中占有相当大的比例，且这部分贷款的大部分发放时手续符合规定。发放时手续合规的抵押贷款形成损失的主要原因与抵押物评估有关。
一、抵押评估报告形式
1、客观公正的抵押评估报告
根据财政部2007年11月28日发布的《资产评估准则——评估报告》第2条规定，由注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
2、虚假抵押评估报告
虚假抵押评估报告产生的根源是责任心缺失和利益驱动。假评估报告是由不法分子私刻评估机构公章和估价师印章，假冒评估机构名义承接评估项目，出具“假报告”，收取评估费，但对估价结论不承担评估责任。表现形式不一而足，有的号称能说服评估机构更改估价结论的“能人”，拿到报告后，直接对估价报告进行“偷梁换柱”，更改估价结论，提高抵押物评估值，然后向客户收取“高估风险补偿费”。有的则直接与金融机构内部人员勾结，以价值较低甚至虚假房地产作抵押物，通过“假报告”高估其抵押价值，骗取金融机构发放贷款。
3、不实抵押评估报告
由具有合法资质的评估机构出具的价格虚高或者虚低的不实抵押评估报告，称之为“不实评估报告”。
一是客户直接委托评估制。应该说，金融机构从信用贷款到抵押担保贷款在规避信贷风险方面进了一大步，但抵押物评估约定由客户委托并提供评估报告还是存在较大的制度风险。目前抵押物评估主要是客户委托，评估机构通常会遵循“谁委托、谁付费，对谁负责”的潜规则，一般很容易受到客户的影响。在竞争日益激烈的评估市场，客户作为评估机构的业务来源，通常处于优势地位，对评估结果具有不可低估的影响力。
二是基层金融机构信贷客户经理业务营销的客观需要。由于基层金融机构的信贷客户经理甚至是负责人有较大的业务营销压力，加上金融机构也是特殊的企业，而银行业竞争同样激烈，需要基层金融机构向社会争夺优质信贷客户。一宗信贷业务的完成，通常除了信贷项目本身各项经济指标优良、满足上级行各项信贷政策条件外，承办的基层金融机构一般还要说服高层风险控制部门该客户确实有足额的抵押物担保。而进入信贷审批程序时，基层客户经理已经付出了巨大的努力，他们期望申报的项目审核成功，因此，在委托评估时，更多情况下，其立场已实质站在客户一边。
二、抵押物评估带来的风险
1、虽然抵押物评估报告是专业评估机构依照实际市场情况出具，但银行工作人员只注意做到了“贷款额不得超过抵押物评估变现值(评估结论)的70%”，却忽视了“根据抵押物评估值的不同情况(评估目的、评估方法等的影响)”，从而导致抵押物的变现净值与评估值之间存在较大的差距，甚至有的抵押物虽然评估价值较高却无变现净值。如某支行发放的某炼铁厂贷款34万元，抵押物为该厂一号高炉，评估价值50万元，抵押率68%，因抵押物的出售所得不能足额补偿清理费用，而无变现净值无法处置。可见要掌握抵押物评估值的不同情况，就必须正确的阅读和理解抵押物的评估报告。
2、不实抵押评估报告的存在加大了商业银行运营风险。不实抵押评估报告中的评估结果一般都高估抵押物价值，这将直接导致商业银行抵押贷款风险。如果估价对象的产权资料系伪造，而银行没有核实抵押物合法性就放贷，那么银行该笔贷款将可能血本无归。同时，虚假抵押评估报告的存在，也会导致一些金融机构工作人员被金钱腐蚀，走上犯罪道路，给金融机构带来无法弥补的损失。
3、虚假抵押评估报告的存在危害评估业，损害估价行业声誉。虚假抵押评估报告在没有被发现前，都被银行视为真报告。有些虚假抵押评估报告没通过贷审会，最终没给银行造成损失，但同样损害评估机构在银行中的声誉，给银行留下专业评估机构出具评估结论不合理或根本没能力承担抵押评估的印象，甚至连资质等级较高的评估机构也不例外地会遭到质疑。如果银行使用“虚假抵押评估报告”造成了损失，评估机构也将陷入官司，并需承担相应法律责任。
4、虚假抵押评估报告无论对社会、对金融机构，还是对评估行业均造成极大的危害。虚假抵押评估报告危害整个社会，破坏了社会的诚信体系，扰乱社会秩序和金融秩序，成为孳生腐败的温床。
三、防范抵押评估风险建议
1、加强银行业相关人员特别是信贷审查人员评估知识的培训，通过培训使相关人员了解资产评估的基本要求，掌握影响资产评估价格的因素，能够正确的阅读和理解抵押物的评估报告，进而认知抵押物评估值的不同情况对将来变现净值的影响。如对土地的评估报告就要把握出地性质是否为出让，如果是划拔要考虑评估价格是否剔除土地出让费等因素。
2、银行信贷管理部门要建立抵押物处置数据库，通过对抵押物评估值与变现净值的统计分析，寻找出抵押物评估值不同情况下合理的贷款抵押比率。当前各商业银行通常规定“要根据抵押物评估值的不同情况，合理确定贷款抵押比例。贷款额不得超过抵押物评估变现值的70%。”实际操作中相关人员要正确利用评估报告，不仅注意做到“贷款额不得超过抵押物评估变现值(评估结论)的70%”，同时要“根据抵押物评估值的不同情况(评估目的、评估方法等的影响)”，来确定贷款抵押率。
3、在银行业风险控制部门和房地产管理部门推行房地产评估机构和房地产估价师印章、签字备案制度。评估机构和估价师应向各金融机构风险控制部门和房地产管理部门备案，估价师应在注册证持证人签名栏内签名，以便金融机构风控部门和房地产管理部门的识别、核对。目前，除评估机构专职估价师外，还有相当一批取得估价师资质的人员在金融机构工作，可以发挥他们的专业技能，更好地为控制金融信贷风险服务。
4、评估机构的选用由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，从资质等级、承担责任方式、社会信誉等方面综合考察，择优决定。不应受理非评估机构出具的房地产抵押估价报告，不应受理没有估价师(可以是金融机构内部的兼职人员)签字的抵押价值书面协议;选定评估机构，应同时签订对评估机构的责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。提倡选择对执业风险承担无限责任的合伙评估事务所参与抵押估价活动。
5、选择评估机构时，不必过分迷信评估机构资质等级，而应注重评估机构风险防范体系的建设，从业估价师阅历与经验。不同资质等级房地产评估机构不存在上下级和高资质机构可以否定低资质的机构评估报告的关系;都是依法组建并应依法承担评估执业风险责任的专业机构。评估报告的质量关键在于评估机构的决策与风险管理机制，以及对估价师的要求;在于评估机构与估价师能否经受诱惑、排除干扰、忠于职守。 配套推行评估机构和估价师禁用机制。对贷款抵押物办理评估业务中给金融机构造成损害的或复核发现评估结论严重失实的评估机构和估价师执行责任追究和禁用，对导致评估机构被禁用事由的估价师则可终身禁用。
