提问
【贷款税费及抵押】关于购房的“税负痛苦指数” 买房需缴税近40%吗
这一源自近期美国财经杂志《福布斯》发表的2005年度全球“税负痛苦指数”称，中国内地的“税负痛苦指数”位居第二，仅次于居民享有慷慨社会福利制度的法国之后。结果，围绕中国内地的“税负痛苦指数”到底是 高是低的问题，在财经 界掀起了一场大争论。尽管普通老百姓对税负痛苦指数的内涵并不十分了解，但不少人认为在现实生活中实实在在地感受到了税负的沉重。那么，住房消费作为城市居民最大宗且昂贵的消费，人们对附加在其中的税负感受如何呢 房价中含有多少税自从房产新政实施以来，城市老百姓都知道，政府正运用税收手段来调控市场与房价。今年6月1日以后，中国大陆各大城市有关房地产新增的税种有营业税，税率调整的有契税，一些城市正在恢复征收的有房屋交易个人所得税。这些在房屋交易流通环节征收的税种，像一把利刃捅在房地产泡沫上，但刀锋所及难免让一些购房者也感到了痛。当北京、南京、杭州宣布要恢复征收房屋买卖个人所得税后，立刻引起市场的反应。在北京，二手房市场处于绝对的卖方市场，所以卖家将这笔税钱转嫁到买家头上没商量，这让那些买不起新房原本打算买二手房的人多少感到住房消费有些力不从心了。虽然这些税种对二手房买卖交易还是“区别对待”的(对普通住宅及溢价不是很多的二手房交易可享受税收优惠)，但一些打算买二手房的人还是感到了“痛”，因为他们实实在在地要为因税收因素而上涨了的房价“埋单”。然而，人们也许不太清楚的是，其实在你所购买的新商品房中，所包含的税费也不少。 一般来说，目前国内住宅成本构成中，建筑成本只占30-40%，地价、税费及开发商利润占到60-70%左右。如果按目前开发商平均利润率15%—20%测算，那么刨除这部分，房价构成中税负比重至少应在35%—40%左右。 从房地产税种构成看，不算开发企业必须交纳的营业税、所得税、教育税、城市建设税等等，目前我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。如果加上房地产企业经营所缴纳的全部税种来看，还包括5个税种和1个附加。 如果仅从现在所征收的房地产税来看，总的税负并不十分重。但实际上人们购房中所承担的有三部分内容，即，租、税、费。租，主要是土地出让金;与房地产有关的税主要有:房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税;至于“费”可以说与房地产相关的收费名目繁多，虽各地差异较大，但一般而言收费项目大都有数十种之多，有的地方甚至超过百种，如市政配套费、人防建设费、抗震费、防洪费、环保费、绿化费、商业网园林建设费、立项管理费、拆迁管理费、开发管理费、征地手续费……不一而足。房地产收费的本质是政府有关部门向土地使用者和房屋所有者因提供服务收取的直接性补偿，不具有房地产税收强制、无偿、固定的特征。但从广义上讲，无论我们对行政事业收费作何解释，对纳税人而言，都是一种负担。说穿了，费与税并没有什么本质的区别，费与税的不同仅在于各自立法级别的高低不同。由于收费是进入地方财政的预算外资金，因此也成为政府各部门着力拼抢和争食的蛋糕，收费种类越来越多就不足为奇了。 据业内人士介绍，房地产收费体系比较混乱，存在重复收费、计征不规范现象。如开发企业缴纳了土地出让金，还要缴纳市政建设配套费、单向性配套设施建设费，有的地方还要以实物的形式向有关部门提供居委会、派出所、中小学楼房，类似的配套设施费用往往占缴纳总费的70%—80%。此外还有，征地费与土地使用费重叠;对土地转让收益重复计征等等。就开发商而言，获取最大利益是企业的唯一目标，面对如此重的负担，开发商的作法是将这一切转化到房价里。因此，目前消费者入住新房后虽然除物业费、采暖费外不再交纳其它的税费，而实际上政府收取的各种税费早已包含在房价中了。且不说目前消费者所承担的高房价背后有多少税费负担纯属不合理的成分，仅就现在的税费制定机制而言，如果不进行改革，地方政府各部门出于种种利益的考虑，或继续增加收费种类，或可以随时调整收费比例而毫无制约，那房价岂有不涨之理难怪有一位购房者在了解了房价构成后感叹说，我买的房子除了屋顶墙壁，中间全是税。
