关于规范抵押物评估 防范信贷风险

【抵押物评估】关于规范抵押物评估 防范信贷风险

发表日期：2008年9月10日 出处：浙江省衢州市衢江农村信用联社 作者：祝春龙 本页面已被访问 1924 次

抵押担保是我们信用社一种重要的担保方式。提供抵押，可以降低信贷风险，但抵押风险仍然存在。在贷款处置损失中占有相当大的比例，且这部分贷款的大部分发放时手续符合规定。经分析，发放时手续合规的抵押贷款形成损失的主要原因与抵押物的价值评估有很大关系。

一、抵押物评估带来的操作风险

分析抵押物的评估方式，主要存在以下二个主要风险点：

之一：虚假抵押评估报告。虚假抵押评估报告产生的根源是责任心缺失和利益驱动。虚假评估报告是由不法分子私刻评估机构公章和估价师印章，假冒评估机构名义承接评估项目，出具“假报告”，收取评估费，但对估价结论不承担评估责任。表现形式不一而足，有的号称能说服评估机构更改估价结论的“能人”，拿到报告后，直接对估价报告进行“偷梁换柱”，更改估价结论，提高抵押物评估值，然后向客户收取“高估风险补偿费”。

之二：不实抵押评估报告。由具有合法资质的评估机构出具的价格虚高或者虚低的不实抵押评估报告，称之为“不实评估报告”。不实评估报告主要是二方面原因造成的 。一是客户直接委托评估制。应该说，抵押贷款确实能一定程度的降低贷款风险，但并不是说没有风险。抵押物评估约定由客户委托并提供评估报告还是存在了较大的风险。目前抵押物评估主要是客户委托，评估机构通常会遵循“谁委托、谁付费，对谁负责”的潜规则，一般很容易受到客户的影响。在竞争日益激烈的评估市场，客户作为评估机构的业务来源，通常处于优势地位，对评估结果具有不可低估的影响力。另外一个不可忽视的原因是有可能存在信贷客户经理应业务营销的客观需要，对一些客户放宽要求。一宗信贷业务的完成，通常除了信贷项目本身各项经济指标优良、满足各项信贷政策条件外，还要说服风险控制部门，该客户确实有足额的抵押物担保。而进入信贷审批程序时，客户经理已经付出了巨大的努力，他们期望申报的贷款审批成功，因此，在委托评估时，更多情况下，其立场已实质站在客户一边，评估报告成了走过场的一种形式。

二、抵押物评估方式的系统性风险

虽然抵押物评估报告是专业评估机构依照实际市场情况出具，但我们有可能只注意做到了“贷款额不得超过抵押物评估变现值(评估结论)的70%”，却忽视了“根据抵押物评估值的不同情况(评估目的、评估方法等的影响)”，从而导致抵押物的变现净值与评估值之间存在较大的差距。信贷营销人员必须仔细阅读和理解评估公司出具的评估报告，掌握抵押物评估值的不同情况，切不能只关心评估报告中的最后结果。

评估抵押物的方式各有不同。但是我们留意一下，几乎所有的抵押物评估报告都不是站在我们的立场和角度，评估机构只关心抵押物的实际价值，而实际价值不等同于变现价值。对抵押贷款从受理开始就要抱最坏打算，确保变现价值能足值偿还贷款的本金和利息。我们信用社抵押物的大头是房地产，所以参考评估报告，必须关注各项政策带来的政策性风险，如最近出台的新的土地增值税征收政策。如果不以自己的角度重新解读评估报告，那还不如不要评估报告，评估报告的价值也就微乎其微了。

三、防范抵押评估风险建议

提高信贷人员的素质。首先要加强对信贷员的道德修养教育，做到廉洁、公正、合规、合法放贷。信贷人员的道德素质是操作风险的第一道关口，只有具备良好道德素质，业务能力才有用武之地。其次加强信贷审查人员评估知识的培训，加强学习，密切关注各项政策法规，提高对抵押物评估目的的认识。通过培训使相关人员了解资产评估的基本要求，掌握影响资产评估价格的因素，能够正确的阅读和理解抵押物的评估报告，进而认知抵押物评估值的不同情况对将来变现净值的影响程度。如：对土地的评估报告就要把握土地性质是否为出让，如果是划拔则要考虑评估价格是否剔除土地出让费等因素;不同的土地用途(工业用地、住宅用地等)，是否具有不同的评估价值。又如房产的价值，是否考虑建造年份、结构、地理位置等具有不同的价值情况。

有必要建立抵押物处置数据库，通过对抵押物评估值与变现净值的统计分析，寻找出抵押物评估值不同情况下合理的贷款抵押比率，统一全联社内部估价的口径。通常规定“要根据抵押物评估值的不同情况，合理确定贷款抵押比例。贷款额不得超过抵押物评估变现值的70%。”实际操作中相关人员要正确利用评估报告，不仅注意做到“贷款额不得超过抵押物评估变现值(评估结论)的70%”，同时要“根据抵押物评估值的不同情况(评估目的、评估方法等的影响)”，来确定合理贷款抵押率，也就是要关心抵押物处置后的变现价值。

选用优质诚信的评估机构。按照公正、公开、透明的原则，从资质等级、承担责任方式、社会信誉等方面综合考察，择优决定。不应受理非评估机构出具的房地产抵押估价报告，不应受理没有估价师(可以是金融机构内部的兼职人员)签字的抵押价值书面协议;选定评估机构，应同时签订对评估机构的责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。提倡选择对执业风险承担无限责任的合伙评估事务所参与抵押估价活动。

选择评估机构时，不必过分迷信评估机构资质等级，而应注重评估机构风险防范体系的建设，从业估价师阅历与经验。不同资质等级房地产评估机构不存在上下级和高资质机构可以否定低资质的机构评估报告的关系;都是依法组建并应依法承担评估执业风险责任的专业机构。评估报告的质量关键在于评估机构的决策与风险管理机制，以及对估价师的要求;在于评估机构与估价师能否经受诱惑、排除干扰、忠于职守。

作者单位 浙江省衢州市衢江农村信用联社

责任编辑 陈春仲