房屋租赁合同的实体问题

【租赁合同知识】房屋租赁合同的实体问题

租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

实体问题

房屋租赁合同的成立

前面讨论的房屋租赁权源问题，在一般意义上应认为可以排除租赁登记作为房屋租赁合同成立与否的认定标准。确定房屋租赁合同的成立要件，应从合同的性质上加以考虑。

虽然合同法对于房屋租赁合同究竟是诺成合同还是要物合同未作具体规定，但依据租赁的性质，租赁物的交付可与支付租金同时发生，也可滞后于租金支付而发生，房屋租赁成立不以租赁标的物的交付为条件，仅需租赁各方合意即可，因而可以认为房屋租赁合同是诺成合同。关于租赁合同的诺威性特征，在理论上已成通论，并在实践上为各国立法所体现。

审判实践中，一房多租案件并非个别现象。在处理此类案件时，合同订立的先后不应作为判定合同成立与否的标准。鉴于房屋租赁合同的诺成性特征，笔者认为一房多租案件所涉及的合同在不违反法律、法规的情况下均已成立，合法有效。

至于一房多租的履行问题，依据《合同法》第107条，出租方应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。由于我国继受了大陆法系国家相关传统，在出现违约时以实际履行为基本要求。当涉及一房多租的纠纷提出时，争议的焦点往往是在多个已成立的合同中，具体哪一个合同应继续履行而其他合同由出租人负履行不能的赔偿责任的问题。对此应视具体情况决定。

若租赁物在诉讼时尚未交付，在各个成立的租赁合同中，不存在占有的因素，先成立的合同在履行上可以对抗后成立的合同，应判令先成立的合同履行。

若租赁物已交付，则此时实际占有已发生，物权因素存在。各租赁合同虽成立，但仅作为合同，任何一个合同均不具对抗一般人的效力。因此在这种情况下，租赁应由房屋的实际占有方去履行。

房屋租赁合同的效力

1.出租方义务

在房屋租赁关系中，除特别约定，出租方义务可归纳为给付义务、修缮义务、瑕疵担保义务和增值返还义务。

给付义务

《合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”这就规定了给付义务不仅限于将房屋占有转移于承租人这一简单的给付概念，而且包含了出租人积极配合使租赁物在占有转移后合于承租人使用收益要求的更为积极的义务。鉴于此，笔者认为给付的内容不仅是占有的转移，而且包含相应手续的办理。

虽然租赁登记不作为房屋租赁成立的法律要件，依据相关法律，无登记备案或登记备案手续不完备应被认定为给付不完全。给付不完全不影响租赁的效力，但可以产生承租人的租金支付抗辩权和相应损失赔偿请求权。

在审判实践中，给付不完全并不必然产生承租人的租金支付抗辩权和相应损失赔偿请求权。因为合同建立在合意的基础之上，若双方实际履行了合同而未发生争议或提出要求给付完全的请求，法庭可以推定双方在实际履行中已对原租赁合同予以变更。不仅如此，当承租方就出租方给付不完全提出租金支付抗辩和相应损失赔偿请求时，还应当提供相应的证据证明损失的情况及该损失与给付不完全之间直接、内在的联系。

修缮义务

《合同法》对租赁合同的出租方明确规定了修缮义务：“出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外。”但出租人的修缮义务不是无条件的，修缮不等于重作，当租赁物毁损时，出租人并无重作义务。同样当租货物的毁损、灭失程度使即便维修仍不能实现合同的目的时，即可认为修缮不能，修缮义务可以免除。在此情况下，承租人可以解除合同。

不动产的修缮不能，当然可免除出租人的维修义务，问题在于，“经济上修缮不能”可否被认定为一般意义的修缮不能所谓“经济上修缮不能”，系指从理论上讲，修缮是可行的，而从经济角度考虑，因费用过高而推定为不可行。

在涉及动产租赁时，“经济上修缮不能”一般可理解为一般意义的修缮不能，当修缮的费用等于甚至高于租赁物的成本时，可以认定修缮不能而免除出租人的修缮义务。而在房屋租赁案件中，对“经济上修缮不能”的认定应采取审慎的态度。鉴于租赁的合同性质，双方当事人在订约前对房屋的状况应有一定的认识，并基于这种认识而订约，因此租赁合同的稳定性应维持;另外考虑到租赁标的物为特定物，认定“经济上修缮不能”不利于对承租人利益的保护。笔者认为，当维修费用等于或高于租赁合同约定的租金利益时，对出租人“经济上修缮不能”的主张一般不应支持。对相关问题可考虑公平原则，均衡出租人及承租人两方面利益，依具体情况具体处理。

瑕疵担保义务

实践中，涉及瑕疵担保问题应参照《合同法》第216条的规定，以保证租赁物合于承租人使用收益为目的，在确定瑕疵担保义务范围时，不仅考虑物的瑕疵担保，同样应考虑相应权利的瑕疵担保问题，以保证租赁目的的实现，在此不作赘述。

增值返还义务

实践中，增添物的处理及补偿纠纷在房屋租赁案中占相当的比例。依据《合同法》的相关规定，增添物的处理在认识上并无大的争议，案件的焦点往往存在于补偿数额的确定方面。笔者认为，对此应区分不同情况进行处理：

租赁合同未能全部履行。由于合同履行不完全，承租方所添附的增添物未能达成使用收益的目的，对这部分增添物的价值，应减去使用折旧，根据合同履行不完全的责任，由责任方承担。

租赁合同履行完毕。在此情况下，承租方所添附的增添物已完全用于承租方使用收益，原则上承租方不应要求返还其价值。然而实践中若由于该添附使租赁物的实际价值有所增加，出租人应付增值返还义务。需要说明的是应返还的增值不等于增添物折旧后的价值，若折旧后的增添物对于房屋今后的使用并无增值，即使该增添物仍存在，也不应判令出租方返还，而应由承租人支付拆除费用。总之认定的标准只能是相对于租赁物的增值额。

由此产生了另一相关问题，即出租人的返还增值义务是否只能建立在存在增添物的基础之上笔者认为，随着房地产市场的活跃，承租人的选择范围日益扩大，在一些写字楼的租赁方面，大公司的入住有使租赁物增值的可能，在这些大公司的租赁结束之后，是否有无形增值的存在若有，该无形增值数额应如何认定这些问题有待于随着审判实践的发展而确定。

需要说明的是，增值返还请求权只能发生在租赁结束之后。在租赁关系存续中，承租人无权对增值提出返还请求，也不能以增值作为对出租方租金支付请求的抗辩。

2.承租方义务

承租方义务以租金支付义务为核心，另有妥善保管租赁物义务，按照合同约定使用租赁物义务及相关的通知义务等。诉讼中租金数额往往是明确的，问题在于出租方或承租方提出的租金变更请求。

关于租金变更请求权，鉴于合同自愿原则，笔者认为一般情况下应不予支持。定期租赁合同确定期限，可以认为租赁双方有在期限内不变更租金的意思表示。至于不定期租赁，双方随时可提出增减租金的请求，若一方不允，自可随时解约，并无诉至法院的必要。

以情势变更为依据提出租金变更请求时，原则上应有国家相关部门的正式文件作为依据。对于特殊情况，应适当考虑租赁性质的不同区别对待：依据德国民法典、瑞士合同法，租赁被区分为使用租赁和用益租赁，我国合同法虽无类似的区分，但在具体案件审理过程中，似乎可以根据租赁用途的不同，对使用租赁承租方提出的租金变更请求采用更宽松的限制。

3.涉及第三方的权利义务

在原租赁关系中，租赁物转租的第三方及租赁权转让的第三方并未涉及，但并不因此而排除在审理原租赁关系时处理涉及第三方的权利义务。

出租人有租金代位请求权。依据民诉法第73条第一款，若转租或出租权转让存在，出租人有权向法院请求以自己的名义代位行使承租人的到期租金请求权。

出租人有撤销权。依据民诉法第74条，“因债权人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人行为。”在房屋租赁纠纷中，承租人如有上述放弃、转让行为，危及出租人的租金利益时，虽然不能证明该行为直接造成对出租人的损害，但承租人拖欠租金，为防止租金损失的扩大，可以认为上述放弃、转让行为已对出租人造成损害。

另外，承租人以明显不合理的低价转租房屋或转让房屋租赁权时，对转租的次承租人或租赁权转让的受让人“知道该情况”的认定，应不以其具有意思表示的证据证明为限。在审理中，明显不合理的低价应可排除相对人的善意，对此法庭可推断相对人已“知道该情况”。

第三方有租金代偿权。若承租方拖欠租金，经出租人催告逾期未付，依据《合同法》第227条，出租人有权解除租赁。当涉及对第三方转租、转让时，原租赁合同解除，转租转让合同自然失效。

笔者认为，第三方的权利在转租、转让合同成立时已合法成就，原租赁各方在原租赁关系有可能被解除时，应尽通知义务;第三方在了解到自身权利有可能随主合同解除而灭失时，出于自身利益的考虑，要求行使租金代偿权，应予支持;虽然第三方与原出租人无直接的合同关系，由于合同转让须经原出租人同意，对第三方的租金代偿请求，原出租人不应拒绝。

租赁物转租

1.对依合意解除原租赁的限制

原租赁合同解除，次租赁合同自然失效。但存在转租合同的情况下，原租赁合同双方是否可以通过合意自行解除该租赁合同，在审判实践中值得探讨。因为转租合同一旦成立，次承租人的权利即已成就，若判令仅以当事人合意即可取消第三方已合法成立的权利，显然有失妥当。笔者认为对此应予以特别考虑，对原租赁合同方仅以合意解除租赁的权利给予必要的限制。

实践中，若原租赁合同方出现履约不能的实际情况，原合同各方依合意解约自无不当;若原租赁合同明确约定解除租赁的条件，鉴于转租合同的次承租人对原租赁合同应有必要的认识，因此在解约条件成就时不应限制原租赁合同方依约解除租赁的权利。

由于实践中存在基于房地产价格变动而引起原出租各方合意解约的情况，对原租赁方依合意解除租赁的限制，是审判机关出于对次承租人已成就权利进行保护的考虑，对以合意损害他人已成就权利所施加的一种限制，其主旨在于防止生合同方权力滥用。这一限制的具体使用，因而只能发生在存在权力滥用可能的情况之下，其实施范围应限于：原租赁合同已明确约定租赁期限;原租赁合同明确约定双方不得随意解约;且原租赁一方或多方存在实质上的继续履约困难。

2.关联公司之间的转租

所谓关联公司，系指在多个具有独立法人资格的公司之间，由于某种原因，在各公司法人之间存在特定的关联关系。依据《中华人民共和国税收管理法实施细则》第36条，“关联企业是指有下列关系之一的公司、企业、其他经济组织：

在资金、经营、销售等方面存在直接或者间接的拥有或

者控制关系;

直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制;

其他在利益上具有相关联的关系。”

关联公司之间的关联性特征，在经营中存在对公司间独立性的抵消作用，在特定情况下，可使公司间独立性陷于中止。

关联公司在现实中以母子公司或兄弟公司为代表，美国公司法判例将关联公司滥用其法人地位的特征具体概括为：

公司的经营只是导致利润归与某一公司，而亏损归与另一公司;

子公司自始至终仅表现为母公司的一部分;

子公司不履行一般公司常规手续;

子母公司或兄弟公司实际上从事同一项经营活动，且涉案公司资本不足;

没有明确的界限以区分母公司的经营活动和子公司的经营活动，或不能区分兄弟公司的经营活动;

公司之间共用一套董事人员或经理、财会人员、法律顾问;

公司之间财产混同。

依据传统的公司法人理论，公司的法人人格随公司设立而产生，并随公司的注销而消亡，在公司存续期间，公司的法人人格不应受到怀疑。然而在现代经济生活中，公司的组织形式、经营方法都发生了深刻的变化，一旦公司人格被滥用，公司即足以以其法人面纱从法律意义上根本抹杀关联公司之间的独立性已停止或根本未曾发生的事实，其结果将导致对公共利益、债权人利益的严重侵害。笔者认为，在涉及关联公司滥用其法人人格侵害公共利益和他人利益时，审判机关应依据公平、等价有偿、诚实信用原则及禁止权力滥用原则，刺破公司的面纱，即否定关联公司中各公司的独立法人人格，将其视为一个整体去承担涉案公司应负的债务责任。

在北甲公司诉威乙公司拖欠房屋租金一案中，威乙公司承租了北甲公司的写字楼，此后威乙公司另行设立了具有独立法人地位的威丙公司从事该写字楼的转租经营。威乙公司的法定代表人兼任威丙公司的法定代表人，威丙公司的资金全部来自威乙公司。由于威乙公司拖欠北甲公司大量租金，北甲公司将此案诉至法院。在审理过程中，发现威乙公司已负债累累，根本无法偿还前欠租金。根据传统的公司法理论，原租赁合同双方是北甲公司和威乙公司，威乙公司与威丙公司从法律意义上讲是互相独立的法人，北甲公司只能向威乙公司请求租金支付。而事实上威丙公司以涉案写字楼转租获益，并从未向威乙公司支付任何费用。笔者认为这是典型的关联公司滥用法人人格规避法律，审判机关应刺穿其法人面纱，确认威乙公司与威丙公司之间相互独立性从未发生的事实，判令在此案中威乙公司与威丙公司为一个共同的实体，或一个实体间的联合，由该实体或该联合承担支付租金债务的责任。

现实中关联公司之间转租的情况大量存在，当涉及关联公司滥用公司人格，逃避债务或损害他方利益时，审判机关应适当考虑使用公司人格否定理论，以维护当事人的合法权益。

租赁权转让

合同法规范了租赁物转租的相关问题，对于租赁权转让却未作相应的表述。由于现实中租赁权转让的情况大量存在，探讨租赁权转让的法律关系有其现实意义。

租赁权转让，即承租人将其获得的租赁权依等价有偿原则让与第三方以获利。租赁权转让与租赁物转租略有区别：租赁权转让的客体为承租人获得的租赁权利，而不是承租人就其获得的租赁权另行设立新的租赁关系，因此不同于转租以租赁物为客体。

在审判实践中，租赁权转让关系中各方权利义务基本等同于转租关系各方的权利义务，需要说明的是租赁权转让受让方与原出租人发生意合的问题。

当原承租人以其房屋一部出租给承租人时，在原出租人与承租人之间形成了租赁关系。此后承租人可出于自身经济利益的考虑，或应出租人请求，将其获得的房屋出租权让与出租人经营。对于此时的法律关系，笔者认为应归纳如下：

出租人与承租人的租赁关系。出租人应依约将租赁物给

付承租人，承租人应支付租金取得该房屋租赁权。此租赁关系以双方合意为基础。

在上述租赁关系存续的基础上，承租人又将其获得的租赁权让与出租人行使，原出租人作为租赁权受让人负有向原承租人支付对价的义务，新的租赁权转让关系建立在双方合意的基础之上。

实践中有观点认为租赁权转让是出租人对租赁物的收回，笔者认为不妥，因为不论哪一种法律关系，均建立在双方自愿的基础之上，承租方无权因为找到了更为合适的承租人而要求收回租赁物，承租方也无权因为自身的原因而要求出租人解除原租赁。事实上租赁权转让在此是基于双方合意，在原租赁关系的基础上形成的新法律关系，不能仅基于租赁物占有的变化而认定原租赁关系解除，由出租方收回租赁物。

实践中另有一种观点割裂原租赁关系与新租赁权转让关系之间的联系，认为原租赁关系已为后一种法律关系所变更，据此推断出原承租人的租金支付义务已转变成新的转让金取得权，因而原承租人不须支付原定租金。事实上原承租人转让金的取得，正是基于其从原出租人处获得的租赁权，而其获得该租赁权的依据正是由于其支付原定租金，后一种租赁权转让的法律基础是原租赁关系的存在，原承租人并不能免除其租金支付义务。至于转让金与原租金之间的差异，是双方合意的结果，法院不应干预。

对上述问题的讨论，是基于审判实践中发现的房屋租赁案件所涉及的相关问题，笔者个人提出的一些不够成熟的看法。事实上其中一些问题已引起相关方面的注意，笔者的目的是希望在此探讨这些问题，以便在当前立法情况下，能够对更好地发挥审判人员主观能动性，审理好房屋租赁纠纷案件有所益助。