提问
所谓 ，通常是指在城市的城中村或城乡结合部，利用农民或划拨的农村集体土地，由开发商或当地村集体开发建设销售的房屋，它不能获得国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证，其 房产证 多由村集体或乡镇政府自制颁发。由于不缴纳土地出让金和各种税费， 小产权房 的成本低，因而销售价格低，受到相当一部分市民的 追捧 。
而回迁房是开发商征收土地时，安置补偿给村民的房子。
回迁房的土地性质为国有划拨用地，不含土地转让金，价格相对低廉。开发商以回迁房补偿被人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
回迁房在交了土地出让金，办理了正式产权登记手续后，是可以对外转让的;而回迁房中对外销售的商品房部分，自然是可以享受商品房待遇的。可是 小产权房 是建在集体土地上的，对特定人群销售的，在集体内部流通的房屋。
虽然 小产权房 不影响居住功能，但是涉及到的问题却是多多。
一、 无法落户，孩子教育问题无法解决。
二、 涉及到拆迁时，无法受法律保护。
三、 无法办理正式产权手续，不能上市流通，不能办理银行抵押，也即不能贷款购买。
一般开发商接手 城中村改造 项目，除了给村民居住的回迁楼以外，都会有一定的对外销售的商品房的比例，比如万达城市广场，80万平方米的住宅中，有45万平方米是给尖岭村的回迁房，余下的35万平方米住宅楼是对外销售的商品房。这35万平方米的商品房是符合国家相关规定的，普通购房者就可以购买。
所以提醒广大市民朋友在购房时，一定要看清楚是不是真正的 城中村改造 项目，是否是可以对外销售的商品房。这样才能降低购房风险。
