提问
公式使用说明
1. 南府发 [2009]40 号文中容积率修正系数为基准地价容积率修正系数，上述公式中的容积率修正系数为网格点楼面价容积率修正系数;网格点楼面基准地价(已进行区位修正)×容积率修正系数(网格点楼面价容积率修正系数)×上市房屋建筑面积 = 基准地价(地面地价)×基准地价容积率修正系数×区位修正系数×上市房屋分摊土地面积;因此，通过此种方式计算出的补交土地出让价款与南府发 [2009]40 号文第五条方式计算出的补交土地出让价款完全一致。
2 、网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，可通过市居住用地网格点基准地价图查询;(附：二手房网特发南宁市地价基准表)上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按南宁市居住用地网格点楼面基准地价的最低值 188 元 / 平方米计算。
3 、容积率( r ) = 上市房屋房产证上的建筑面积 / 土地证上记载的土地面积，当 r 7 时，容积率修正系数 = ( 2.2/r ) (1/1.7), 当 r ≥ 7 时，容积率修正系数 =0.5062 。
4 、年期修正系数 =[1-( 1 1+r)n]/ [1-( 1 1+r)m]
上述公式中： r- 土地还原利率(目前南宁市住宅的土地还原利率一般取 7% )、 n- 该宗地剩余使用年限、 m- 土地使用权法定最高出让年限(住宅用地法定最高使用年限为 70 年)，如剩余使用年限为 70 年，则年期修正系数为 1 。
三、实例计算
张三有一套住房，位于秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为 52.4 平方米，土地证上记载的土地面积为 14.97 平方米，剩余使用年限为 69 年，则需补交土地出让价款计算方法如下：
1 、经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为 511 元 / 平方米。
2 、容积率为 r=52.4/14.97=3.50 ，则容积率修正系数 = ( 2.2/3.50 ) (1/1.7)=0.7610
3 、剩余使用年限为 69 年，年期修正系数 =[1-( 1 1+r)n]/ [1-( 1 1+r)m]= [1-( 1 1+7%)69]/[1-( 1 1+7%)70]=0.9983
4 、需要补交土地出让价款(元) =511 元 / 平方米× 0.7610 × 10% × 52.4 平方米× 0.9983=2034 元
