【基本案情】

　　2017年2月23日，原告肖某某经被告某房地产经纪公司提供房源信息，欲购买一案外人在北京市房山区窦店镇某小区订购的房屋一套。原告肖某某亦到该小区看房，并在小区售楼部与该小区的房地产开发公司签订了该小区7-2-1502室房屋的认购书并交纳了订金。当日，肖某某给付被告居间服务费4万元。此后，因肖某某丈夫系外籍人士，并未到场商议购房事宜，且原告肖某某购房资质未经审核通过，因此肖某某未能与小区的房地产开发公司签订正式的商品房买卖合同，双方办理了房屋退订手续。

　　原告认为，被告在收取了4万元居间服务费用之后，虽提供了几次房源信息，但至今未完成原告的购买房屋的居间服务，起诉要求被告退还原告居间服务费用4万元并负担诉讼费。案件审理中，被告辩称：自己该做的工作已经做了，包括介绍房源、协调开发商等，不同意返还服务费。

　　【法院判决】

　　判决被告公司返还原告服务费37000元。

　　【案件分析】

　　本案争议的焦点有三，第一本案的房屋认购书属不属于合同的范畴?第二本案的房屋认购书能否代表居间服务人员已经促成购房合同的成立?第三因委托人的原因导致合同不能成立，是否影响居间人的报酬请求权?下面，将逐一分析：

　　一、房屋认购书不属于“合同”

　　我国《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。根据该规定，居间分为两种类型：

　　一是报告居间，即居间人向委托人报告订立合同的机会;

　　二是媒介居间，亦即居间人向委托人提供订立合同的媒介服务。

　　相比之下，后者除需要向委托人报告订立合同的机会外，还需要在委托人与第三人之间斡旋谈判，以促成交易成立。显然，本案所涉及的房屋买卖居间属于媒介居间。

　　本案中，作为居间人的被告公司虽然为委托人肖某某提供了房源信息，并就房屋购买前各项准备事项做一定工作，但作为房屋出售方的小区售楼部并不知晓该居间人的存在，亦即作为居间人的被告并没有实际从事在委托人与第三人之间进行斡旋以促成合同成立的实质性工作。因此，居间人义务的履行是存在瑕疵的。

　　原告肖某某与案外人小区售楼部所签订的房屋认购书，通过该书内容与工作人员的释明。可知，认购书并不具备正式的房屋买卖合同的效力，只能认定为买卖双方初步购买意向的固定化。因其在达成购买意向后仍涉及买受人京房购买资格的审查等重要问题，因此其对买卖双方均无强制性和约束力。

　　二、居间人未达成促进合同成立的目的

　　居间人的报酬请求权作为一种期待权，根据我国《合同法》第426条的规定，其行使基础和前提是促成合同成立，而此处的“合同”应当是能够满足委托人需求、促使委托人发起居间服务邀约请求进而实现最终目的的合同，而并不包含不涉及实质内容的意向书、认购书等之类的协议文本。故本案的房屋认购书并不具备合同的效力，所以，居间人也就丧失了报酬请求权基础。

　　三、合同未订立原因不必然影响居间报酬请求权

　　依据我国《合同法》第426条、第427条规定，无论是居间报酬的获取还是居间服务费的取得，其基础均是合同成立与否，而并不细究合同成立或未订立的原因。

　　因此，因委托人原因而导致合同不能订立的并不能补正居间人未成功促成合同成立的事实，也必然不能成为其抗辩委托人要求返还居间服务费的理由。故本案中被告以房屋买卖合同未成功订立系因原告自身购房资格不符合为由，主张自身已经进到了居间合同要求义务，有理由收取报酬的抗辩主张没有法律依据。依据案情，其仅能获得部分委托人支付必要的居间服务费用。

　　综上所述，原告肖某某虽然经过被告公司的居间服务签订了房屋认购书，但因原告在京购房资质问题最终未能与开发公司签订商品房买卖合同，合同未能成立。故被告公司不得要求原告支付报酬，应返还肖某某支付的居间服务费用。但被告公司确为原告肖某某提供购房信息以及订立购房合同的机会，并开展了一定的媒介服务，原告肖某某理应支付被告公司从事居间活动的必要费用。