现根据法律及相关司法解释，同时结合司法实践及最高法院资深法官的观点、意见，对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则总结如下：

　　【婚前购房】

　　一、双方(包含双方父母)共同出资，落在一人名下

　　1、如果在同居期间，那法院基本会按共同生活期间、 以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。

　　2、如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，不确定，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。

　　二、双方出资(包含双方父母)，落在二人名下

　　不考虑出资情况，一概平分。

　　三、一方出资，落在对方一人名下

　　通常是出资方不具备购房条件的，才以对方名义购房，按共同共有处理。如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。

　　四、一方出资，落在自己名下

　　个人财产。婚后共同还贷的，给对方补偿款即可。

　　【婚后购房】

　　一、一方父母出资的，房子在自己子女名下

　　1.如果是全部房款或者是全部首付款，视为对自己子女的赠与，适用解释三。共同还贷的部分，核算后给对方一半的补偿。

　　2.如果是部分首付款，那适用解释二，视为对双方的赠与。

　　二、一方父母出资的，房子在对方或双方名下

　　对双方赠与，共同共有。

　　三、双方父母出资的，房子在出资方子女一人名下的

　　1、双方父母共同支付了首付款，由子女还贷的，按解释二，共同共有，这样更公平，依据明确。

　　2、双方父母出全资的，按份共有，适用解释三。这完全符合解释三的立法本意。

　　3、与子女婚后财产共同出资构成的首付款，那父母出资视为对方的赠与，适用解释二，房子为夫妻共同共有。

　　三、双方父母出资，房子在子女双方名下的

　　即便出资额不等，也是平分。

　　四、一方用婚前个人财产出资的

　　1.房子在自己名下的，如果支付的是全部首付款，先按份处理后再按共同共有处理;如果支付的是全部房款，按个人财产处理。

　　2.如果房子在双方或对方名下，那个人财产出资行为视为对对方的赠与，整个房子按共同共有处理。

　　五、婚后双方共同借了全部或部分购房款的

　　共同房产，共同债务。

　　六、婚后一方借了全部购房款的或全部首付款的

　　1.双方认可且共同还款的，共同房产，共同债务。

　　2.如果一方私自借款，对方事后认可并共同还贷的，共同房产，共同债务。

　　3.极端情况是一方私自借款，房子在借款方名下 ，由借款方父母还借款的，如果没有其他因素，那就是个人财产了。

　　【离婚时房产不予处理的情形】

　　1、没有取得房产证且双方协商不了的——取得房本后另行诉讼。

　　2、只有一处住房，且有贷款，双方都要房的——离婚后另行诉讼。

　　3、两限房的申请表中有第三人参与申请的——协商不了的，另行诉讼。

　　4、都主张是个人财产，双方都不同意评估的;或者一方主张是个人财产，另一方主张是共同财产的，诉讼中任何一方都没有申请评估的——另行诉讼。

　　【政策房情形】

　　一、经济适用房

　　尽量以登记方取得产权为主，但掌握的比较松。分割价格基本按市价走，评估的话通常会对政策价和市场价分别进行评估，然后调解结案。

　　二、从单位或部队取得的产权房

　　基本都是让员工、军人一方取得产权。有房本的，完全按市价分割。

　　三、两限房

　　调解为主，价格绝不是市场价，比经济适用房严格。