提问
购房合同签订并支付首付后并非绝对不能退房，退房权利的行使需符合法定或约定条件，退房分为约定解除与法定解除两类情形，二者均需遵循严格的法律程序。
约定解除以合同条款为依据，购房合同中明确约定了退房情形，当约定条件成就时，购房者可依约主张退房，同时要求开发商返还首付款及已付贷款本息。
法定解除则适用于开发商存在根本违约或不可抗力导致合同目的落空的情形，《民法典》第五百六十三条明确了五类法定解除事由，在房产交易中最常见的为开发商严重违约，如项目长期停工、逾期交房超90日且无交付可能，此时购房者可直接主张解除合同。
2025年最高法案例进一步明确，因开发商违约导致退房的，不仅可要求返还首付款，还可解除按揭贷款合同，剩余贷款由开发商直接向银行清偿，购房者无需承担后续还贷责任。
需注意，法定解除权需在知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，且在获得生效法律文书前，需继续按时还贷以避免逾期记录。
因购房者自身原因单方面退房，则需承担违约责任，按合同约定支付违约金。
购房合同签约人并非与房本登记人绝对绑定，二者的对应关系受合同约定、出资情况及婚姻状况等多重因素影响，2025年司法实践更注重实质出资与登记公示的结合认定。
合同签约与产权登记的衔接规则体现在三方面：
(一)一般原则
通常情况下房本登记人需与购房合同买受人一致，这是因为房产登记部门以备案的购房合同为权属登记依据，确保交易链条的连贯性。
(二为)例外情形
在符合法定条件时可变更登记人，如婚姻关系存续期间，夫妻一方签订购房合同，办理房本时可添加配偶姓名，无需重新签订合同;或经开发商同意，买受人可将合同权利义务转让给第三人，由第三人作为新的登记人，但需办理合同备案变更手续。
(三)产权归属的实质认定
房本登记仅为物权公示方式，并非唯一确权依据。
根据2025年新规，法院在认定产权归属时，会优先审查出资来源与书面协议，如婚后共同出资购房，即使合同与房本仅登记一方姓名，仍可能认定为夫妻共同财产;双方父母共同出资的，按出资比例按份共有，与登记姓名无关。
需注意，非合同签约人要登记为产权人，需通过赠与、转让等合法方式完成权利转移，避免因登记与实际权利不符引发纠纷。
购房合同与网签合同并非同一概念，二者在性质、功能与效力上存在明确区别，同时具有紧密的衔接关系，2025年网签备案的法定效力进一步强化。
二者的核心差异体现在四个层面：
(一)性质与签订主体不同
购房合同是买卖双方达成的民事权利义务协议，由购房者与开发商签订;网签合同是行政监管层面的备案凭证，由买卖双方在房地产管理部门的网签系统中填报生成，是对购房合同的公示备案。
(二)功能不同
购房合同的核心功能是确立买卖关系、明确双方权利义务;网签合同的核心功能是防范一房多卖，通过将合同信息录入官方系统，实现交易信息的公开可查，保障交易安全。
(三)签订时间不同
购房合同通常在双方达成合意后先行签订;网签合同则在购房合同签订后，由开发商在规定时限内(通常为30日内)向房产管理部门申请办理，完成网签后方可办理贷款与产权登记。
(四)效力范围不同
购房合同自双方签字盖章时成立生效，约束买卖双方的民事行为;网签合同本身不直接产生物权效力，但未办理网签备案可能影响购房合同的履行，网签备案信息可作为认定房屋交易顺序的依据，在开发商债务纠纷中，已网签的购房者权益优先于普通债权人。
需注意，网签合同内容需与购房合同核心条款一致，二者存在冲突，以双方实际履行的购房合同为准，但网签备案的公示效力仍需尊重。
