提问
一、定金退还的法律依据：定金罚则的适用与例外
定金作为担保合同履行的法律形式，其退还规则以《民法典》第五百八十七条为核心：给付定金一方不履行债务的，无权要求返还;收受定金一方不履行的，应双倍返还。这一“定金罚则”确立了违约方承担损失的基本原则。然而，法律同时规定了例外情形：若合同无法履行系因不可归责于双方的事由(如政策调整、不可抗力等)，定金应返还。例如，购房者因限购政策失去购房资格，或因地震导致房屋损毁，均可主张退还定金。
二、责任划分：购房者、开发商与不可抗力的边界
购房者自身原因：定金通常不退
若购房者因主观意愿改变(如资金不足、另选房源)或未履行合同义务(如未按时签约)，导致交易终止，开发商有权依据定金罚则没收定金。例如，购房者未在约定时间内签署购房合同，且无合理理由，开发商可拒绝退还定金。此时，定金作为对开发商交易机会损失的补偿，具有法律约束力。
开发商原因：双倍返还定金
若开发商存在根本违约行为，购房者不仅可要求退还定金，还可主张双倍赔偿。常见情形包括：未取得预售许可证、擅自变更规划设计、隐瞒房屋重大瑕疵(如质量问题、抵押状态)或拒绝履行合同义务(如拒不交房)。例如，开发商未告知购房者房屋存在结构性裂缝，导致合同无法履行，购房者可要求双倍返还定金并追究其他损失。
不可归责双方的事由：定金应返还
因政策调整、自然灾害等不可预见、不可避免的客观因素导致合同无法履行，双方均无过错，定金应全额退还。例如，政府出台限购政策，使购房者失去购房资格;或因洪水导致在建楼盘损毁，交易无法继续。此类情形下，定金退还体现了法律对公平原则的维护。
三、维权路径：协商、投诉与诉讼的实务操作
协商优先：降低维权成本
购房者应首先与开发商协商，明确退定金理由及依据。协商时需保留书面沟通记录(如邮件、短信)，避免口头约定。若开发商同意退还，应要求签署书面协议，明确退款时间及方式。
投诉调解：借助第三方力量
若协商无果，可向当地房地产管理部门、消费者协会或行业协会投诉，请求调解。调解机构可依据行业规范或地方政策，促成双方达成和解。例如，部分城市规定，开发商未取得预售许可证收受定金的，应无条件退还，调解机构可据此推动问题解决。
法律诉讼：终极维权手段
若投诉未果，购房者可向法院提起诉讼，主张定金退还或双倍赔偿。诉讼需准备充分证据，包括定金收据、购房合同、沟通记录、政策文件等。法院将根据责任归属、合同条款及法律规定，作出公正判决。如若开发商未履行告知义务导致合同解除，法院可能支持购房者双倍返还定金的诉求。
