提问
小区地上停车位归属权需分两类情形判定。第一类是规划内车位，即经规划部门批准、在施工图和竣工图中明确标注的车位。此类车位若能办理产权登记，开发商可通过出售、附赠或出租等方式约定归属。
但实践中，多数规划内地上车位因未计入公摊面积、无法单独办理产权证，最终被认定为占用业主共有土地，归属全体业主。
第二类是占用业主共有道路或场地的车位，包括新增车位和规划外车位。此类车位因直接占用公共区域，权属无争议，明确归全体业主共有。
开发商或物业擅自出租此类车位，收益应归业主所有，用于补充物业费或公共设施维护。
司法实践中，法院判定车位归属的核心依据是能否办理产权登记与是否纳入公摊面积。
若车位未计入公摊、无法登记，即使开发商支付土地出让金，随房屋出售，土地使用权已转移至业主，车位仍归业主共有。
业主可通过业主大会决议，决定车位使用方式及收益分配，物业仅可收取管理费，无权擅自处分车位。
小区地下停车位归属权需分三类情形判定。规划内车位若由开发商单独建设且未分摊至房价，依据《民法典》第二百七十五条，开发商可通过出售、附赠或出租等方式处分，产权归开发商。
此类车位需满足两个条件：一是符合规划要求，二是未计入公摊面积。
占用公共区域的车位，如利用业主共有道路或场地改造的停车位，依《民法典》第二百七十五条第三款，产权归全体业主共有。此类车位收益应在扣除合理成本后归全体业主，用于补充专项维修资金或公共设施维护。
人防工程改造的车位产权归国家，但依据《人民防空法》第五条，投资者享有使用权和收益权。若开发商投资建设人防工程，可通过合法程序出租车位并获取收益，但不得出售产权。
司法实践中，人防车位权属争议焦点在于投资者认定，若开发商将人防工程成本分摊至房价，业主可能成为实际投资者，进而主张收益权。
小区路边停车位归属权需分两类情形判定。规划内车位若由开发商单独建设且未分摊至房价，依据《民法典》第二百七十五条，开发商可通过出售、附赠或出租等方式处分，产权归开发商。此类车位需满足两个条件：一是符合规划要求，二是未计入公摊面积。
若车位成本已分摊至房价，即使开发商支付土地出让金，随房屋出售，土地使用权转移至业主，车位仍归业主共有。
占用公共道路或场地的车位，依《民法典》第二百七十五条第二款，产权归全体业主共有。此类车位包括两类：一是规划外新增车位，如为缓解停车压力在公共区域增设的车位;二是虽经规划但占用公共区域的车位，如占用绿地、消防通道的车位。
司法实践中，法院以是否纳入公摊面积为核心判定标准，若车位已纳入业主土地使用权分摊面积，即使开发商支付土地出让金，产权仍归业主共有。
业主可通过业主大会决议决定车位使用方式及收益分配，物业仅可收取管理费，无权擅自处分车位。开发商若擅自出售或出租共有车位，业主可要求返还收益或主张合同无效。
