提问
房贷未还清时，房屋可申请二次抵押贷款，但需满足严格条件。
根据《民法典》第三百九十四条，抵押期间，抵押人可转让抵押财产，但需经抵押权人同意。二次抵押本质是对同一抵押物剩余价值的再次利用，需同时满足以下核心条件：
1. 剩余价值评估
银行会委托专业机构对房屋进行评估，计算当前市场价值扣除未偿还贷款本金及利息后的余额。
2. 信用与还款能力审查
银行会核查借款人征信报告，重点审查逾期记录、负债比例及收入稳定性。借款人存在连续3次以上逾期或负债率超过70%，可能被拒贷。同时，需提供收入证明、银行流水等材料，证明新增贷款后月供支出不超过家庭月收入的50%。
3. 原贷款银行同意
二次抵押需取得原贷款银行书面同意，因涉及抵押权顺位问题。原银行拒绝，借款人可尝试其他银行或金融机构，但需承担更高利率成本。部分银行要求首次抵押必须在本行办理，或规定房屋房龄不超过20年。
4. 贷款用途合规
二次抵押资金不得用于购房、炒股等违规领域，需明确用于经营周转、装修等合法用途。银行可能要求提供用途证明，如装修合同、采购发票等。
5. 特殊情形限制
房屋为经济适用房、共有产权房等政策性住房，或存在查封、纠纷等权属瑕疵，将无法办理二次抵押。此外，部分城市对二次抵押有额外限制，如北京要求房屋取得产权证满5年。
房贷未还清时，房屋可通过以下三种路径实现过户，但均需突破抵押权限制：
1. 提前还清贷款后过户
这是最直接的方式，需卖方自筹资金或通过买方首付款结清剩余贷款。
操作流程为：卖方申请提前还款→银行出具《贷款结清证明》→房管部门解除抵押登记→买卖双方签订合同并办理过户。
此方式风险较低，但需解决资金缺口。若卖方无力自筹，可与买方协商，由买方支付部分房款用于解押，但需签订资金监管协议，确保资金专款专用。
2. 转按揭(债务转移)
转按揭指将原贷款债务转移至买方名下，需银行同意并重新评估买方资质。
操作要点包括：银行审核买方信用、收入及还款能力→买卖双方与银行签订债务转移协议→房管部门变更抵押登记→办理过户。
此方式难点在于银行配合度低，因涉及风险评估、合同变更等复杂流程，多数银行已暂停该业务。
3. 抵押变更过户
在银行同意下，通过变更抵押人实现过户。
操作流程为：买卖双方与银行协商→签订抵押变更协议→房管部门同步变更抵押登记与产权登记。
此方式需银行对买方资质进行二次审核，且要求买卖双方信用良好、还款能力充足。实践中，银行对此方式持谨慎态度，仅在特定条件下受理。
无论选择哪种方式，均需签订书面合同，明确资金支付、过户时间及违约责任。通过中介交易，需选择正规机构并核查其资质。此外，过户前需确认房屋无查封、限制交易等情形，避免合同无效风险。
