提问
一、违约赔偿的核心原则
根据《民法典》第五百八十四条，违约赔偿范围包括实际损失与预期利益损失，且不得超过违约方订立合同时可预见的损失范围。
1.实际损失赔偿
违约方需赔偿因违约导致的直接经济损失，如重新租赁仓库的中介费、货物搬运费、临时仓储费等。
2.预期利益损失赔偿
违约导致守约方丧失可预期收益，违约方需予以补偿。
3.合同约定优先
合同明确约定违约金条款，原则上按约定执行，但需符合《民法典》第五百八十五条的调整规则：
违约金过高：若约定的违约金超过实际损失的30%，违约方可请求法院或仲裁机构予以减少。
违约金过低：若约定的违约金低于实际损失，守约方可请求增加至实际损失金额。
二、违约金调整的司法实践
根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉合同编的解释(二)》第二十九条，法院或仲裁机构在调整违约金时，需综合考量以下因素。
1.实际损失基础
违约金调整以守约方实际损失为核心，包括直接损失(如租金差价、财产损毁修复费用)与间接损失(如商业机会利润、经营中断损失)。例如，因承租方违约导致出租方房屋闲置的租金损失，需提供租赁合同、市场租金调研报告等证据证明。
2.合同履行情况
违约方已履行部分合同义务(如支付部分租金、完成仓库改造)，法院可能酌情减少违约金。
3.当事人过错程度
违约方存在故意或重大过失(如恶意拖欠租金、擅自转租)，法院可能不支持减少违约金;若守约方存在过错(如未及时维修仓库导致承租方损失)，法院可能酌情减少违约方赔偿责任。
4.预期利益合理性
主张预期利益损失的一方需证明损失具有确定性与可预见性。
三、押金退还与违约赔偿的关联
根据《民法典》第七百二十二条，承租方无正当理由提前解约构成违约，出租方有权扣除押金作为赔偿，但需以弥补实际损失为限。
1.合同有明确约定
合同约定提前解约不退押金或押金抵扣违约金，且该条款不违反法律强制性规定，则按约定执行。
2.合同未约定或约定不明
合同未约定提前解约的押金处理方式，则需按以下步骤判定。
出租方举证损失：出租方需证明因承租方提前解约产生的实际损失，如仓库闲置期间的租金损失、重新招租的中介费等。
押金抵扣原则：押金仅用于弥补实际损失，超出部分需退还。例如，承租方支付押金5万元，出租方实际损失为3万元，则需退还2万元。
3.特殊情形处理
租赁物存在瑕疵：出租方未按合同约定提供符合使用条件的仓库，承租方有权提前解约并要求全额退还押金。
不可抗力因素：因自然灾害、政府征收等不可抗力导致合同无法履行，双方均无需承担违约责任，押金应全额退还。
押金是否退还需结合合同约定与法律规定综合判断。
根据《民法典》第七百二十二条，承租方无正当理由提前解约构成违约，出租方有权扣除押金作为赔偿，但需以弥补实际损失为限。
租赁押金主要功能是担保承租人履行合同义务(如支付租金、赔偿损坏等)，倘若合同明确约定“提前退租押金不退”，该条款效力需结合实际损失判断。
根据司法实践，即使有此类约定，但押金数额显著高于实际损失(如押金相当于三个月租金但实际空置损失仅一个月租金)，承租人可请求法院酌情调整。反之，合同未特别约定，押金应在扣除承租人应承担的违约责任后返还剩余部分。
而出租人同意提前退租也并不视为放弃违约金请求权，即使房东同意解除合同，未明确表示放弃追责，仍有权从押金中抵扣合理违约金。
因此，承租人提前退租构成违约的，出租人可主张押金优先抵扣违约金、拖欠租金或房屋损坏赔偿等，剩余部分应当退还。
