提问
定金的法律属性决定了其退还规则的刚性，根据《民法典》规定，定金具有担保合同履行的功能，给付方违约则无权请求返还，收受方违约需双倍返还，这一罚则构成了退还问题的基本框架。
购房者若因个人意愿变更等自身原因放弃购房，属于明确违约行为，开发商有权依法拒绝退还定金，除非双方另有特殊约定。
开发的行为直接影响定金退还的方向与比例，若开发商未取得商品房预售许可证即收取定金，或存在擅自变更规划、隐瞒房屋抵押状态等欺诈行为，属于根本违约，购房者不仅可要求退还定金，还可主张双倍返还。
此外，若双方在合同条款磋商中因未决条款无法达成一致，且并非一方无故拖延或擅自变更已决条款，不适用定金罚则，定金应予以返还。
不可归责于双方的事由构成定金退还的特殊情形，政策调整导致购房者失去购房资格、不可抗力致使合同无法履行等情况，因双方均无过错，开发商需全额返还定金。
需要注意的是，定金与订金存在本质区别，后者仅为预付款性质，无论何种原因导致交易失败，均应全额退还，二者的界定需以书面约定为准。
购房前需优先核查开发商资质与项目合法性，这是保障交易安全的基础。
需确认开发商是否具备《商品房预售许可证》等“五证”，若未取得完整资质，即便房屋外观成型，也可能存在无法办理房产证、项目烂尾等风险，避免因轻信宣传而忽视资质审核。
关注房屋本身条件时，需兼顾硬件质量与规划配套。
房屋质量方面，要留意墙体、地面是否存在开裂渗水问题，管线布局是否合理;规划配套上，需确认周边教育、医疗、交通等配套是否为政府规划内项目，避免开发商虚假宣传导致后续生活不便，同时了解房屋产权年限及土地性质，确保产权清晰无争议。
签订购房合同时需逐条款审核，避免陷入条款陷阱。
要明确房屋面积、单价、总价及付款方式与期限，尤其注意违约责任条款，明确双方违约情形及赔偿标准;对于补充协议，需警惕开发商添加的不平等条款，如免除自身责任、加重购房者义务的内容，必要时可咨询专业人士协助审核，确保合同内容公平合规。
资金支付环节需严格遵循规范，保障资金安全。
购房款应直接存入监管账户，避免将款项转入开发商私人账户，防止资金被挪用;同时保留好所有付款凭证、合同文本等资料，作为后续维权的重要依据，若涉及贷款，需提前了解贷款政策、利率、还款方式等，确保自身还款能力与贷款要求匹配。
收房时需仔细查验房屋质量与相关手续，避免接收问题房屋。
要求开发商出具《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》等文件，对房屋面积、质量进行实测核查，发现问题及时提出并要求整改，待问题解决后再办理收房手续，避免因匆忙收房导致后续维权困难。
