提问
“房屋交付”是划分物业费缴纳责任的核心节点，法律对此有明确界定。
根据《物业管理条例》第四十一条，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳;已交付业主的物业，无论是否实际入住，均由业主承担费用。
这一规定明确了“交付”作为责任转移的分界点，未交付的房屋因业主尚未成为法律意义上的产权使用人，无需承担物业服务成本。
《民法典》第九百四十四条进一步补充，物业服务人已按约定提供服务的，业主不得以未接受服务为由拒交，但该条款仅适用于房屋已交付的情形。
未交房的责任主体直接决定物业费的承担方，这是实务中最关键的区分维度。
若因开发商原因导致房屋未交付，如房屋未通过竣工验收、未取得《住宅质量保证书》等法定交付文件，或未按合同约定时间通知收房，属于开发商违约，此时房屋未完成法律意义上的交付，物业费需由开发商承担。
法律依据可参照《商品房销售管理办法》第三十二条，开发商需提供法定文件才能完成交付，未达条件则需承担交付前的全部物业服务费用。业主不仅无需缴费，还可依据《民法典》第五百七十七条主张开发商赔偿延迟交房的损失。
若因业主自身原因导致未交房，即便未实际收房，仍可能需承担物业费。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，若房屋已符合合同约定的交付条件，开发商也已履行通知义务，但业主无正当理由延迟办理收房手续，自约定交付日起房屋视为已交付，业主需承担此后的物业费。
房产证办理的核心前提是房屋完成“初始登记”，这是判断能否办理的关键依据，与是否交房无直接关联。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》，开发商需先向不动产登记机构申请房屋所有权初始登记，提交土地使用权证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表等材料，证明房屋符合规划、已合法建成。
若开发商已完成初始登记，意味着房屋产权归属已明确，此时购房人可依据购房合同，向登记机构申请转移登记，即便房屋尚未交房，只要提交购房合同、完税证明、身份证明等材料，且无产权争议，通常可顺利办理。
《城市房地产开发经营管理条例》也明确，预售商品房的购买人应自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但若开发商已完成初始登记，购房人可申请提前办理，不受“交付使用”时间限制。
房屋是否通过竣工验收，是能否完成初始登记进而办理房产证的核心门槛，这一条件与交房状态无关。
若房屋未通过竣工验收，存在质量问题、规划不符等情形，即便开发商已通知交房，也无法办理初始登记，更无法为购房人办理房产证;反之，若房屋已通过竣工验收，各项手续齐全，开发商完成初始登记后，即便因施工收尾、配套完善等原因暂未交房，购房人仍可凭合法材料申请产权登记。
法律依据可参照《商品房销售管理办法》第三十四条，开发商需在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后，方可用于房屋权属登记，而测绘与审核的前提是房屋已竣工合格，与是否实际交付无关。
