提问
这份房屋买卖协议有效吗
买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
法律咨询：L的父母生前在某村有北房四间、西房三间，土地使用人登记在其母名下。父母去世后，其遗产房未作处分。XX年，L与M签订房屋买卖协议，将上述房屋以20万元卖与M，并已实际履行。M入住该房屋后，对房屋进行了装修，并在院落内建东房五间，西房一间。另外，签订上述协议时，M为本地另一村的村民，购房后将自己的户口迁入本村。但未办理房屋登记变更及宅基地使用权变更登记手续。现M除去所购买的上述房屋外，无其他住房。
现L的兄姐以L私自处分父母遗产，且购房时M与L并非同一经济组织成员，也没有经过宅基地审批为由要求法院确认该买卖协议无效，并将房屋返还。
法院能支持原告的诉求吗
律师解答：遗产在未经分割之前属于共同共有财产，共同共有财产的处分必须经的全体共有人的同意，L在未经其他兄姐同意的情况下擅自处分父母的遗产，根据相关的司法解释规定这样的合同是可以认定为无效的。但是如果M是善意第三人，也就是说他不知道该房屋为共同共有的财产，那么他应当受到法律的保护，至于未办理相关的登记手续，不能成为认定合同无效的依据，兄姐的损失应当由L承担赔偿责任。
相关法律知识：
承揽合同与买卖合同共同之处有：都是双务、有偿、诺成、不要式合同，交付标的物的一方都负有瑕疵担保责任等
二者法律特征的区别表现在以下几个方面：
1.标的不同
承揽合同的标的是承揽人按照定作人的要求完成并交付一定工作成果。买卖合同的标的是以有偿的方式转让标的物的听有权。
2.承揽合同具有一定的人身性质
定作人选择承揽人通常是基于对承揽人能力、设备、技术等方面的考虑并决定是否签订合同。非经定作人同意，承揽人不得将其承揽的主要工作交由第三人完成。买卖合同中的买方一般只根据卖方现有的标的物的性能、条件，衡量是否满足自己的需要，虽然有时也询问有关制作生产的情况，但主要是基于标的物现有性能来考虑并进行买卖的。
3.是否移转所有权
承揽合同中不存在财产所有权的转移。而买卖合同是转移标的物所有权的合同。
4.买卖合同的标的物可以是种类物也可以是特定物。承揽合同的标的物只能是特定物。
二者在实践中的区分：
1.标的物是否具有特定性
在承揽合同中，承揽人按照定作人的要求完成并交付工作成果，该工作成果是按照定作人的特定要求为满足定作人的特殊需要由承揽人完成的，因此标的物的特定性成为承揽合同的一个重要特点。该标的物一般没有固定的行业标准，标准主要由双方当事人自由协商，通常只能为定作方所利用。
在买卖合同中的标的物通常是满足商品在市场上的一般需求，并非只能由购买人所利用。并且该标的物通常是标准化或者系列化的物品，一般需要符合行业标准或者专业标准，因此其不具有特定性。
