提问
1999年9月21日，央行将住房抵押贷款的利率由原来的4-5个档，调整为5年以下和5年以上两个档次，并将5年以下的利率调整为5.31%，5年-30年的利率调整为5.58%;贷款期限由原来的最长20年调整为8成。从而造成了住房消费信贷的大好形势。根据有关资料，去年一年全国个人住房贷款达到746亿元，比上一年增长1.4倍。个人住房贷款已超过了开发建设贷款。今年一季度，仅中国建设银行发放的个人住房抵押贷款就超过400亿元，个人贷款余额超过1000亿元。
但是，从抵押权人(贷款银行)的角度讲，贷款利率下调，贷款金融机构的存贷差就小，其间的利润也就少;贷款期限延长和信贷规模扩大，贷款银行所承担的通货膨胀及其它信贷风险的压力就大。即使有贷款利息作补偿，但补偿也是有限的，超过了一定的限度，利息也就不足以弥补损失了。贷款成数增大，房地产的实际价值与贷款风险之间的差距就小，贷款银行的风险就会增大，尤其是在我国目前的情况下，对抵押物的处理面临着重重困难，一旦债款不能归还，就会导致贷款银行的巨大经济损失。这些压力是住房融资领域的带普遍性的规律，如在市场经济国家中，就会通过政府担保，多渠道融资，发展金融市场，严格个人信用制度等机制加以解决。而在我国，由于没有形成，或没有完全形成以上机制，因此就会以阻止住房抵押信贷良性循环的矛盾形式表现出来。所以必须正视这些矛盾，并积极研究和寻找化解这些矛盾的途径。
一、矛盾
1、贷款银行几乎独自承担全部风险。住房抵押信贷关系一经成立，贷款的银行就会面临信用风险、流动性风险、购买力风险、抵押物风险、市场风险、政策风险、法律风险等，而其中信用风险、流动性风险、购买力风险和抵押物风险是最大的风险。这些风险与贷款的期限和成数呈正相关，而与贷款的利率呈负相关。由于我国没有建立转移和防范风险的有效手段，一旦风险发生，所带来的损失将几乎由贷款银行全部承担。
2、贷款手续太繁琐。办理住房抵押贷款大体上要经过咨询、申请、审核、合同公证、保险等诸环节，交费环节达到4个以上，不仅要涉及到房地产开发商、房地产交易所，而且还要到公证处、保险公司、所在单位等机构去跑，等待资格审查大约需要21天，而且有些机构和环节工作效率低，购房者至少要跑十几次才能完成全过程。
3、抵押物的处理难度较大。其一，由于我国缺乏完善的社会保障制度，贷款银行如遇借款人违约，也不能将其逐出家门置于无家可归的境地;其二，拍卖、折价处理程序不健全，缺乏应有的法律作保障;其三，如遇协议不成要向法院提起诉讼时，借款人实际上已拖欠款额达6个月，再加上诉讼后3个月的公告期，法院还未裁决时间已过了9个月。最后，即使拍卖或诉讼成功，银行也要主要承担由此带来的诉讼费、执行费、房屋评估费、拍卖费、过户费，以及房产交易税、增值税和印花税等税费支出。
4、相关法规不健全。目前，我国在住房信贷方面不仅没有基本法规，而且也缺乏在贷款对象、条件、金额、期限、利率、风险承担与防范、监管、产权等环节的专门立法，现有的商业银行法和担保法中都没有针对住房信贷的专门条款，贷款银行在开办个贷时套用的是针对企业的条款，致使住房市场的融资无法可依。
5、住房金融市场始终不健全。一是住房融资机构不配套、不成系统。至今没有设立全国性的住房融资管理中心，地方、部门分而治之的现象较为严重;专业性的住房储蓄机构只有烟台和蚌埠两家，且经营原则有待进一步探讨;住房信贷资金的主要承办单位是国有商业银行的
房地产信贷部，且各自为政的情况较为严重;非银行金融机构很少涉足住房融资领域。二是贷款银行机构以集团开发贷款为主体的格局并没从根本上得到改变。三是住房金融市场运作无序状态较为严重。从政府方面看，缺少科学的监督与调控机制;从贷款银行方面看，缺乏严格的信贷审批制度，人情放款还大有存在的空间。四是从横向看，住房融资渠道单一，业务品种少，远不能满足各年龄段和各类人群对住房抵押贷款的多方面、多层次的融资需求，抵押证券、典当、信托、租赁等融资形式未能形成市场;从纵向看，没有住房债券、股息、基金的融资工具，贷款银行不能通过这些金融工具把手中持有的流动性较差的住房抵押贷款的债权转化为可以在金融市场上流通的证券，从而增大了其流动性风险，并且不能保证住贷资金源源不断地、充足地供应。五是，至今尚未形成住房融资二级市场。
6、个人信用档案不健全。目前，贷款银行对个人信用程度的了解只依据申请人自己提供的资料。一方面我国居民收入的透明度和货币化程度低，实际收入与名义收入差距很大，银行无法确切地计算居民实际收入水平;另一方面，没有个人信用劣迹的记录，贷款银行无从判断贷款人的资信程度。
二、措施
1、尽量出台相关法规。
为了确保住房信贷市场的有序运行，除加快判定住宅法、抵押贷款法和住宅抵押法等基本法规以外，还应针对住房融资及相关重要环节颁布相应的，有针对性的法律法规。以此达到具体操作环节均有法可依，将整个住房抵押信贷的运作全部纳入法制化轨道之中。
2、充分发挥政府在住房融资领域中的作用。
一是组建以政府为主导的多层次的专门的住房抵押信用担保或保险机构。
二是由国家财政出资组建住房抵押担保公司。该公司的宗旨是：专门收购各银行发放的个人住房贷款债权，并组合发行证券，对投资者支付利息和本金。在这一层次的担保或保险机构中，政府不具体介入其经营，只是适时制定经营政策、方针。
三是由政府制定政策，鼓励法人机构成立抵押保险公司。这一层次上的公司的经营宗旨是：专门收购不符合国家住房担保公司承保条件的个人住房抵押贷款，然后将其组合发行证券。国家对这类公司只实施指导性方针。
四是政府制定特殊政策解决特殊人群的住房问题。低收入家庭、下岗停业、老年人口、单亲家庭以及贫困地区居民等已构成了我国社会中的一个特殊群体，对于这个特殊群体，国家应有利、税、费和补贴等方面定有特殊改革;同时还可针对这一特殊人群中的各类人员开办各类基金，从而使他们能够像其它人一样享受拥有住房的权利。
五是由有关部门组建抵押物处理机构、住房产权的确认，转移和代理机构，使其对住房抵押信贷的良性发展提供高效、协调服务。
六是由政府制定政策，允许保险公司，投资基金、信托公司、证券公司等非银行机构有步骤地介入住房融资业务。
3、积极开拓二三级市场
其一，建立政府对二三级市场的监管机制和市场业务的操作机构。
其二，开放住房融资债权的转让市场。据悉，中国建设银行正在策划在今年年底推行证券化问题。应抓住这一大好时机，让贷款银行把所持有的流动性较差的住房抵押债权转化为可以在市场中流通的证券，并通过二三级市场的证券转让提高流动性，获得新的资金来源，平衡地区之间的资金供求。
其三，创造一个以市场机制为基础的、公开的、竞争的市场氛围。
4、掌握
借款人住房信用材料，建立相关制度。
贷款银行应通过多种渠道，建立相应制度掌握借款人的基本情况，如个人身份、个人固定收入来源、银行帐户、额外收入、其它资产的构成和变动、个人保险等。还要掌握借款人的特殊情况，如有无不良使用历史等。同时，建立信用评估、审核、惩戒体系。
5、大力简化贷款手续。
认真研究和精简办理住房抵押贷款的程序，减少不必要的环节及其收费，合并类似环节，建立住房抵押贷款高效运作的体系。
