提问
购房定金交付上限是多少？
根据《民法典》第五百八十六条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。在购房过程中，购房定金理论上不应超过房屋总价款的20%。实际操作中，各地房地产市场、不同开发商可能有不同的内部规定或行业惯例，且实践中可能存在分期付款、按揭贷款等多种购房方式，可能会对实际支付的定金金额产生影响。
相关法条：
1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：定金数额由当事人约定，但是，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。
2. 各地对于房地产交易的具体管理办法和规定，如《城市商品房预售管理办法》等，虽未明确规定定金上限，但要求开发商收取的任何费用都应当符合法律规定并予以明示。
定金处理中，如何界定“不按约定履行合同”行为？
在合同法中，定金作为一种债权担保方式，具有预付款的性质，同时也带有对债务人履行合同义务的约束力。如果当事人收取定金后“不按约定履行合同”，这种行为在法律上通常被视为违约行为。
界定“不按约定履行合同”行为主要包括以下几个方面：
1. 实质性违反主要义务：即未按照合同约定的时间、方式、内容等实质性条款履行合同义务，如未按时交付货物、未按约定提供服务或未完成工程等。
2. 履行不符合约定的质量标准：即使履行了合同的主要义务，但如果履行结果不符合双方事先约定的质量、规格、性能等要求，也可能构成“不按约定履行合同”。
3. 拒绝履行或者迟延履行无正当理由：在没有法定或约定免责事由的情况下，无故拒绝履行合同义务或无故延迟履行，也属于此类范畴。
相关法条：
1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第一款规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
在处理定金争议时，首先要审查是否存在上述“不按约定履行合同”的行为，并结合相关法律规定和合同具体约定来判断如何适用定金罚则或其他违约责任。
未能如期履行合同，定金退还规则是什么？
在合同法中，定金具有担保合同履行的性质。如果当事人一方未能如期履行合同，定金的处理规则会根据不同情况而有所区别：
1. 如果是支付定金的一方（买方）未能如期履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”买方无法按期履行合同时，一般情况下将丧失要求返还定金的权利。
2. 若是收受定金的一方（卖方）未能如期履行合同，同样依据《合同法》第一百一十五条的规定，卖方应当双倍返还定金，即不仅需要退还已收的定金，还需要额外赔付与定金等额的款项。
相关法条：
1. 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：
“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
请注意，实际案例中可能还涉及到具体合同条款、违约责任的具体约定、不可抗力等因素的影响，因此在处理定金退还问题时应结合具体情况和相关法律法规综合判断。
购房定金的具体数额应在遵循《民法典》相关规定的基础上，结合当地房地产管理政策及与开发商的具体约定来确定。购房者在支付定金时应充分了解并谨慎考虑，同时确保所有交易行为均有合法、有效的书面合同作为保障，以防出现纠纷。建议在购房过程中咨询专业律师，以便更好地维护自身合法权益。
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