提问
1.产权核验与权利限制
根据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为准。
交易前需通过房管部门查验房产证真实性，确认房屋无抵押、查封或共有权争议。
房屋为公有住房，需原产权单位出具同意转让的书面文件。
2.租赁与抵押的优先权冲突
依据《民法典》第七百二十六条，承租人享有优先购买权。若房屋已出租，需取得承租人放弃优先购买的书面声明。
抵押房屋需抵押权人同意转让(《民法典》第四百零六条)，否则可能面临交易中断风险。
司法实践中，未解除抵押的房屋过户需通过“带押过户”程序，2025年多地已推行该政策以简化流程。
3.房屋质量与隐蔽瑕疵
买方应重点检查房屋结构、水电管线及隐蔽工程。
根据《民法典》第六百一十五条，出卖人需保证标的物符合质量要求。若房屋存在漏水、裂缝等质量问题，买方有权要求修复或降价。
司法解释明确，卖方故意隐瞒重大瑕疵，买方可主张撤销合同并索赔。
4.资金安全与监管
为防范“一房多卖”或资金挪用，2025年多地强制推行资金监管制度。
买卖双方需与银行或第三方机构签订监管协议，购房款存入监管账户，待过户完成后划转至卖方。
未通过资金监管的交易，买方可能面临房款损失风险。
1.签约前核验与意向金支付
买卖双方达成初步意向后，买方需委托律师或中介核查房屋产权、抵押及租赁状态。
确认无误后，支付意向金(通常为房款5%-10%)，并签订《定金合同》，明确违约责任。
若卖方违约，需双倍返还定金;买方违约，则定金不予退还。
2.网签与资金监管
双方通过房地产交易管理系统进行网签备案，生成唯一合同编号。随后，签订《资金监管协议》，买方将购房款存入监管账户。
2025年新规要求，网签合同需包含房屋坐落、价款、付款方式及违约责任等核心条款，否则可能被认定为无效。
3.贷款申请与税费缴纳
若买方需贷款，需向银行提交收入证明、征信报告等材料，银行评估房屋价值后确定贷款额度。
根据房屋性质(如普通住宅、非普通住宅)缴纳契税(1%-3%)、增值税(满两年免征)及个人所得税(满五唯一免征)。
税费计算以评估价或成交价中较高者为准(《契税法》第四条)。
4.过户与产权转移
双方携带身份证、房产证、网签合同等材料至不动产登记中心办理过户。
登记机构核验无误后，核发新的不动产权证书。若房屋存在土地使用证，需同步办理变更手续。
过户完成后，监管资金划转至卖方账户，交易正式完成。
2025年二手房交易流程通过产权核验、资金监管及网签备案等制度，构建了从签约到过户的全链条风险防控体系。买方需重点关注产权真实性、质量瑕疵及资金安全，卖方则需确保无权利限制及合同合规性。
