提问
一、法律定义：
房产更名，指在房屋未完成初始登记(即未取得房产证)前，对购房合同上的权利人姓名进行变更。
此行为属于合同权利义务的概括转移，不涉及物权变动，法律依据为《民法典》第五百五十五条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”
房产过户，则是通过买卖、赠与、继承等方式，将已取得房产证的房屋产权从一方转移至另一方。
此行为直接导致物权变动，需遵循《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”
过户是产权转移的法定要件，未经登记不产生物权效力。
二、办理程序：
更名程序相对简单，通常在开发商处完成。
购房者需与开发商协商一致，提交身份证明、合同变更申请等材料，由开发商协助修改购房合同及备案信息。
此过程不涉及税费缴纳，仅需支付少量手续费。
过户程序则复杂得多，需经过网签、缴税、产权变更登记等环节。
以买卖过户为例，双方需签订书面合同，缴纳契税(1%-3%)、增值税(满2年免征)、个人所得税(满5年且唯一住房免征)等税费，最终到不动产登记中心完成产权转移登记。
三、法律风险：
更名风险主要集中于合同层面。
开发商未及时办理备案变更，可能导致“一房二卖”等纠纷。
更名后的购房者需承担原合同项下的义务，如贷款偿还责任。
过户风险则涉及物权安全。若未完成过户登记，即使买方已支付房款并实际占有房屋，法律上仍不享有物权。
抵押房产过户需通知抵押权人，否则可能面临物权效力争议。
房产更名与过户的本质区别，在于是否完成物权登记这一法定要件。更名是合同权利的转移，过户是物权的实质变动。
