提问
一、法律依据
根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需依法登记方能生效。2025年《不动产登记暂行条例》及《契税法》进一步明确：
1.禁止转让情形：司法查封、未取得土地使用权证、共有房产未获共有人书面同意等房产不得过户。
2.税费承担原则：契税由买方承担，增值税及个税由卖方承担，但满五唯一房产可免征增值税和个税。
3.电子证照效力：全国不动产登记电子证照库建成后，电子证书与纸质证书具有同等法律效力，可用于抵押融资、子女入学等场景。
二、核心流程
第一步：资质核验与材料准备
1.买方材料：身份证、户口本(已婚需配偶同意书)、购房资格证明(通过住建通APP申请)。
2.卖方材料：房产证原件、共有权人同意出售声明、房屋无抵押证明(银行开具)。
3.特殊情形补充材料：
赠与过户：赠与合同(需明确赠与人和受赠人关系)、亲属关系证明。
继承过户：死亡证明、遗嘱或法定继承证明材料。
夫妻更名：结婚证、双方身份证。
第二步：网签备案与合同签订
登录全国房产交易监管平台，填写买卖合同并生成合同编号，双方通过人脸识别完成电子签名。明确户口迁出时限(超期按日支付违约金)、学位占用情况(重点学区需满6年)。
第三步：税费缴纳与完税证明
1. 线上支付：通过支付宝市民中心或当地政务APP缴纳契税、增值税、个税等税费，实时生成电子完税证明。
2. 税费标准：
契税：首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%;二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%;三套及以上3%。
增值税：房产未满2年按全额5.3%缴纳，满2年免征。
个税：满五唯一房产免征，否则按差额20%或总价1%缴纳。
第四步：产权转移与电子证照签发
持网签合同、完税证明、双方身份证、房产证等材料至不动产登记中心。审核通过后，电子证照即时生成并同步至国家不动产登记平台，可通过微信电子证件小程序刷脸查看。
三、避坑指南
1.阴阳合同风险：合同价不得低于区域指导价90%，否则可能被税务部门核查并补税罚款。
2.户口逾期迁出：建议在合同中约定预留10%尾款，超期1日扣500元违约金。
3.隐性债务纠纷：办理前需登录中国执行信息公开网查询卖方是否失信，并要求提供物业费、水电费结清证明。
四、便民新政
1.跨省通办：京津冀、晋蒙等地区已实现不动产登记跨省通办，异地房产权利人可在本地申请办理。
2.税费同缴：通过银联支付平台合并缴纳不动产登记费、契税、印花税等，办结时间压缩至20分钟内。
3.居住权登记：过户后可设立居住权，保障原产权人老有所居，需签订书面合同并办理登记。
