提问
不动产登记证明与房产证在性质、功能及法律效力上存在本质区别，不能相互替代。
房产证全称《房屋所有权证》，是权利人享有房屋所有权的法定凭证，明确记载房屋坐落、面积、产权人等信息，主要用于证明房屋归属。而不动产登记证明由不动产登记机构出具，用于证明不动产权利的登记状态，涵盖房屋、土地等不动产的权属信息，侧重于登记行为的记录。
房产证是房屋所有权的直接证明，在房屋买卖、赠与等涉及产权转移的场合必须使用。不动产登记证明虽具有法律效力，但仅作为权利登记的辅助文件，不能单独作为产权转移的依据。
房产证仅针对房屋所有权，而不动产登记证明适用范围更广，包括土地使用权、抵押权、地役权等。在房屋抵押时，银行需查验不动产登记证明以确认抵押权登记状态，但产权归属仍需以房产证为准。
房产证包含房屋所有权人、共有情况、登记时间等核心信息，而不动产登记证明除房屋信息外，还可能包含土地性质、用途、权利类型等扩展信息，但缺乏房产证对产权归属的直接证明力。
房产证产权人登记规则需结合房屋性质与共有形式确定，具体规定如下：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房产证原则上只能登记一位产权人姓名，但可通过添加共有人实现多人共有。共有人需明确份额比例，例如按份共有(如甲占60%、乙占40%)或共同共有(如夫妻共有)。
若房屋为夫妻共同购买，即使房产证仅登记一方姓名，仍视为夫妻共同财产。但为明确权益，建议同时登记双方姓名或补充共有权证。
除夫妻外，其他共有人(如亲属、朋友)需通过法律手续明确份额，并申请《房屋共有权证》。共有人数量无硬性限制，但需确保登记信息与实际权益一致。
按揭购房时，原始房产证可能仅登记主贷人姓名，但可通过后续手续添加共有人。若房屋存在继承、赠与等产权变更，需重新办理产权登记并明确共有人信息。增加共有人需向房屋行政主管部门提交申请，提供身份证明、共有协议等材料。部分地区可能要求共有人到场签字确认，以确保登记真实性。
