提问
土地使用权出让金计算标准以成交价、基准地价为核心，结合土地用途、取得时间、用途变更及异议评估等因素综合确定，具体规则如下：
一、成交价与基准地价双轨制
有实际成交价且不低于基准地价平均标准：按成交价不低于40%的标准计算出让金。例如，某地块成交价为500万元，高于当地基准地价平均标准，则出让金按500万×40%计算。
成交价低于基准地价平均标准：按全部地价40%计算。如某地块基准地价平均标准为每平方米1000元，实际成交价为800元/平方米，则出让金按1000元×40%计算，而非800元×40%。
二、划拨土地补办出让的特殊规则
1990年以前取得划拨土地使用权：补办出让时按签订出让合同之日的标定地价30%收取。例如，某市民1989年取得划拨土地使用权，现需补办出让，标定地价为每平方米5000元，则出让金按5000元×30%计算。
1990年及以后取得划拨土地使用权：补办出让时按标定地价60%收取。如某市民1995年取得划拨土地使用权，标定地价为每平方米5000元，则出让金按5000元×60%计算。
三、用途变更与异议处理机制
用途变更补缴规则：若土地用途发生变更(如工业用地转为商业用地)，需按新用途市场评估价与原用途市场评估价的差额补缴出让金。如某地块原用途为工业用地，市场评估价为每平方米1000元，变更为商业用地后市场评估价为每平方米3000元，则需补缴(3000元-1000元)×土地面积的出让金。
异议评估机制：若受让人对按上述方式计算的出让金数额有异议，可委托有资质的土地估价机构进行评估，最终按评估价的40%计算。如某地块按基准地价计算的出让金为200万元，受让人认为评估价应为150万元，经委托评估后确认评估价为150万元，则出让金按150万元×40%计算。
四、成本价格换算规则
划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%。在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算。如某划拨土地成本价格为每平方米600元，市场土地价格为每平方米1000元，则出让金按1000元×40%计算，而非600元×40%。
