提问
公摊面积包括哪些部分？
根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，公摊面积主要包括电梯井、楼梯间、垃圾通道、设备间、公共门厅、过道、地下室、外墙等公共设施和空间。此外，如果建筑有两层以上的，其底层的公共门厅、走廊、电梯井、楼梯间等也计入公摊面积。值得注意的是，公摊面积的确定需要公平、公正，且应明确告知购房者，以保障消费者的知情权和公平交易权。
【相关法条】
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法规定了房地产开发、交易和物业管理的基本原则，其中涉及到房屋面积的计算和确认。
2. 《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）：该办法详细规定了商品房销售过程中的各项规则，其中包括公摊面积的计算和处理。
质商品房量瑕疵可否退房退款？
购房者的权益主要受到《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》以及《城市房地产管理法》等法律法规的保护。如果购买的商品房存在质量问题，购房者有权根据合同约定或法律规定要求开发商进行修复、补偿或者解除购房合同并退款。
1. 根据《合同法》第一百四十八条的规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同如果商品房的质量瑕疵严重影响了其使用功能，购房者有权选择退房退款。
2. 《消费者权益保护法》第五十四条规定，对商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，经营者应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。若开发商在销售过程中隐瞒或误导了商品房的质量情况，购房者可以根据该法要求赔偿，严重的也可以解除合同。
3. 《城市房地产管理法》也有相关规定，房屋交付使用后，发现有质量问题的，应当按照国家和地方的保修规定处理。如果开发商拒绝修复或修复后仍无法达到居住标准，购房者可以通过诉讼途径要求退房退款。
【相关法条】
1. 《中华人民共和国合同法》第一百四十八条
2. 《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十四条
3. 《城市房地产管理法》（具体条款需要参照最新版本）实际操作中，购房者需要提供足够的证据证明商品房存在质量问题，并且这种问题已经达到了无法接受的程度。同时，购房者应先与开发商协商解决，协商不成时，可以向消费者协会投诉或直接提起诉讼。
如何查询预售许可证的真伪？
预售许可证是由房地产管理部门颁发给房地产开发商的一种证书，允许其在项目完成前预售商品房。查询预售许可证的真伪是购房者的合法权益，以确保交易的合法性。这主要涉及《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规。
首先，购房者可以通过地方房地产管理部门进行查询。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产管理部门应当将预售许可信息予以公示，包括预售许可证的发放、变更、注销等信息购房者可以直接到当地住房和城乡建设局或者通过其官方网站查询。
其次，购房者也可以通过“全国房地产市场监管公共服务平台”或各地的房地产市场信息网进行查询。这些官方平台通常会公开房地产项目的预售许可证信息，以供公众核实。
最后，如果在查询过程中发现疑点，购房者有权向房地产管理部门投诉或申请行政复议，以确认预售许可证的真伪。
【相关法条】
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法第45条规定，商品房预售，应当符合下列条件：……（三）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（四）持有建设工程规划许可证；（五）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（六）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2. 《城市商品房预售管理办法》：该办法第6条规定，房地产开发企业预售商品房，应当向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。房地产管理部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的决定，并书面通知申请人。同意预售的，应当核发商品房预售许可证。
以上是查询预售许可证真伪的基本方法和相关回答，具体操作可能会因城市差异而有所不同，建议购房者在购房前详细咨询当地相关部门。
了解并正确理解公摊面积的定义和包含部分，对于购房者来说至关重要，因为它直接影响到实际使用的建筑面积以及物业费用的分摊。在购买房产时，购房者有权要求开发商提供详细的公摊面积计算报告，并确保其符合相关法律法规。如有任何疑问或争议，建议寻求专业法律咨询以保障自身权益。
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