提问
2025年6月，珠海市香洲区人民法院判决支持购房者张华退房退款且无需继续偿还房贷。张华于2018年购买泰禾中央广场一套总价165万元的房屋，向银行贷款82万元，合同约定2020年12月31日前交房。然而，因开发商资金链断裂，项目停工逾期未交付。张华起诉后，法院判决解除购房合同与贷款合同，开发商需退还购房款、维修基金、已偿还房贷本金及团购费等共计130余万元，并承担未清偿的房贷本息。银行方面积极配合办理停贷手续，并表示希望追回尾款。
无独有偶，江苏连云港赣榆区人民法院也审理了一起类似案件。购房者柏某、杨某娟因开发商逾期交房导致项目烂尾，无力偿还按揭贷款，最终被银行起诉要求清偿剩余贷款本息60余万元及律师费。法院判决解除购房合同与贷款合同，开发商需退还购房者已付首付及前期贷款本息，并承担剩余贷款本息的还款责任。
一、法律依据与司法逻辑
此类判决的法律依据主要源于《民法典》与最高人民法院司法解释。
1.《民法典》第563条：因开发商逾期交房(超过3个月)构成根本违约，购房者享有法定解除权。
2.最高人民法院司法解释(2020年修订)第20条：商品房买卖合同解除导致贷款合同目的无法实现时，借款人可解除贷款合同。
3.(2019)最高法民再245号案例：开发商作为贷款资金实际使用人和受益人，应承担终极还款义务。法院认定，银行合同中“单方转嫁风险”的格式条款无效，因其不合理加重消费者责任，有违公平原则。
二、现实意义与行业影响
此类判决的划时代意义在于：
1.推翻“合同相对性”桎梏：传统裁判固守“谁贷款谁还款”原则，导致73.6%的烂尾楼纠纷中购房者败诉。判决揭示“双向担保”关系本质，开发商是资金实际受益人，银行放贷时未尽开发商资质审查义务，风险不应由购房者承担。
2.宣告“霸王条款”无效：金融机构不得通过格式条款将自身风控失职转嫁消费者，彰显《民法典》公平原则。
3.破解系统性不公：全国近十年积累约160万套烂尾楼，购房者需同时背负房贷与房租，陷入“双重剥夺”。判决确立“开发商担责+退房退钱”规则，成为同类案件裁判的坐标系。
4.倒逼行业改革：判决后，多家银行提升开发商履约能力审查权重40%，住建部加速修订《商品房预售资金监管办法》，推动监管账户与工程进度严格挂钩。
法律依据：
《民法典》第563条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修订)第20条
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第40条
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
一、预售制的历史与现状
内地预售制借鉴香港“楼花”模式，但未引入核心保障机制。香港政府要求购房款存入律师行托管账户，按工程进度支付;内地则由开发商掌控预售资金，挪用风险极高。此外，内地缺失“购房者优先原则”，香港规定若延期交房，购房者可在约定交房日第28天至第6个月退房退款，贷款责任自动终止;内地购房者则被困于“继续还贷或征信破产”的二元绝境。
二、预售制改革的必要性
购房者权益保护：预售制下，购房者需在未取得房屋的情况下承担贷款风险，一旦开发商资金链断裂，购房者面临“钱房两空”的困境。
市场信心恢复：烂尾楼问题导致购房者对期房销售失去信心，影响房地产市场健康发展。
行业规范：预售制改革可倒逼开发商提升资金管理能力，减少挪用预售资金的风险。
三、现房销售制的试点与推广
近年来，部分城市已开始试点现房销售制，规定房子封顶或经验收合格后开发商才能开卖。例如，珠海泰禾中央广场在取得消防验收合格证后，计划做出交标板房并对业主开放。此类实践表明，现房销售制可有效避免烂尾楼问题，维护购房者权益。
法律依据：
《民法典》第563条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修订)第20条
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第40条
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
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