提问
房企破产债务处置始于法定程序启动，法院受理破产申请后指定管理人接管企业财产，通过调查编制资产清单与债务清册，为后续清偿提供依据。
债务清偿严格遵循顺位规则，破产费用与共益债务作为第一顺位优先清偿，涵盖案件诉讼费用、管理人执行职务费用及为维持营业产生的必要支出等。
紧随其后的是职工债权，包括工资、医疗补助、社保费用及法定补偿金，彰显对劳动者权益的优先保护。第三顺位为欠缴的其他社会保险费用与税款，最后剩余财产用于清偿普通破产债权。同一顺位债权无法全额清偿时，按比例分配。
特殊债权的优先保护规则是房企破产债务处置的核心亮点。
建设工程价款享有法定优先受偿权，其清偿顺位优先于抵押权及其他担保物权，范围涵盖人工费、材料费等直接成本与合理利润，行使期限自应付款日起延长至18个月。
购房者债权则根据房屋状态差异化处理：已支付50%以上房款的商品房消费者，其权利优先于工程款受偿，已建成房屋可主张交付，未建成则通过债权申报参与分配;未达上述标准的购房款则归入普通债权。
此外，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，但其顺位劣后于破产费用、共益债务及工程价款优先权。
购房者的权利主张需依托法定优先权规则展开。
新规确立商品房消费者的“超级优先权”，在房屋无法交付且无实际交付可能时，购房者解除合同后可在建筑物变价款中优先拿回已付购房款，该权利顺位优先于建设工程价款、银行抵押权及普通债权。
若房屋具备续建条件，已支付50%以上房款的消费者可主张继续履行合同，要求管理人或重整投资人完成交付;未达房款比例的，可在一审辩论终结前补齐余款以获得优先权保护，且权利范围限于购房本金，不包含利息或违约金等收益。
项目续建的推进依赖多元程序与机制支撑。对具备重整价值的烂尾项目，法院可启动预重整程序，由政府专班牵头协调规划调整、税费减免，司法层面指导梳理债务、招募投资人，通过“续建交付+剩余地块开发”模式注入资金活力。
即便进入清算程序，也可采用“清算式重整”方式，由投资方投入资金完成续建，同时按高于清算的比例清偿债权，实现资产盘活与权益保障的双赢。
预售资金监管账户的“解冻”规则同步落地，合同解除后，购房者可申请将监管账户中对应的房款直接划拨至本人账户。
贷款合同的处理规则为购房者减负提供明确依据。
房企破产导致房屋烂尾时，购房者可同时解除购房合同与按揭贷款合同，已支付的首付及已还房贷由开发商全额返还，剩余贷款本息由开发商向银行清偿，避免购房者因断供影响征信。
在此过程中，购房者需及时向破产管理人申报债权，提交购房合同、付款凭证、贷款协议等证据，参与债权人会议表决重整方案，通过业主监督委员会监督工程进度，确保续建资金专款专用。
