提问
一、主体资格审查
民事行为能力：申请人须为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人，确保合同效力合法性。
户籍与居留：需持有城镇常住户口或有效居留证明，非本地户籍者需满足社保缴纳年限等限购条件。
婚姻状况：已婚者需提供配偶征信报告，夫妻共同债务认定以《民法典》第1064条为依据，明确共同还款责任。
二、信用与偿债能力
征信记录：近两年内无连续三次逾期记录，硬查询次数需控制在合理范围。
负债率限制：月还款额与收入比不得超过50%，未结清网贷笔数一般不超过5笔。
收入稳定性：需提供连续6个月以上工资流水或纳税证明，职业类型影响贷款审批优先级。
三、购房合规性
首付款比例：首套房最低30%，二套房限购地区普遍要求40%以上。
贷款次数限制：公积金贷款累计使用不得超过2次，且无未结清贷款;商业贷款需符合“认房不认贷”或“认贷不认房”地区政策。
购房合同效力：需通过住建部门备案，预售房需核查开发商“五证”齐全性。
一、利率定价机制
LPR挂钩浮动：5年期以上LPR基准利率为3.5%，首套房商贷利率最低可至LPR-45BP，二套房利率上浮60BP。
公积金贷款优惠：首套房5年以上利率2.6%，二套房3.075%，利率调整与缴存年限、贷款额度挂钩。
经营性抵押贷倾斜：政策支持小微企业融资，部分地区经营贷利率最低2.25%，抵押率可达90%，房龄限制放宽至35年。
二、利率差异化因素
借款人资质：信用评分、收入稳定性直接影响利率加点幅度，优质客户可享基准利率下浮优惠。
抵押物类型：住宅抵押利率普遍低于商业用房，核心地段房产更易获得低息贷款。
区域政策：一线城市利率普遍高于二三线城市，限购区域二套房利率上浮比例更高。
