提问
未签订购房合同，定金能否退还？
根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，定金是一种担保形式，用于确保合同的履行。当一方违反约定时，另一方有权按照定金罚则处理，即支付定金的一方违约时，无权要求返还定金；接受定金的一方违约时，应双倍返还定金。
【法律依据】
1. 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
卖方是否必须披露房屋所有瑕疵？
根据《合同法》、《物权法》以及《商品房销售管理办法》等相关法律规定，卖方在出售房屋时，有义务向买方真实、全面地披露房屋的所有重要信息，包括但不限于房屋的权属状况、质量状况、抵押情况、查封情况等。如果房屋存在瑕疵，如结构问题、漏水、产权争议等，卖方应当告知买方。这是基于诚实信用原则和消费者的知情权，也是卖方的法定责任。如果卖方故意隐瞒瑕疵或者提供虚假信息，可能导致合同无效或者被撤销，同时卖方可能需要承担赔偿责任。
【法律依据】
1. 《中华人民共和国合同法》第54条：当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，其中一项情况是“因欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”。
2. 《中华人民共和国物权法》第37条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利时不得损害他人的合法权益。
3. 《商品房销售管理办法》第34条：房地产开发企业应当在商品房交付使用前向买受人出示房屋质量保证书和房屋使用说明书。房屋质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修责任。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。
4. 《消费者权益保护法》第8条：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。
以上规定均强调了卖方的披露义务和消费者的知情权，对于房屋瑕疵的披露具有法律约束力。
是否能退还定金需要具体情况具体分析。如果购房者在支付定金后，由于非自身原因（如开发商无法提供预售许可证等）导致无法签订购房合同，购房者有权要求退还定金；反之，如果购房者单方面放弃购房，定金通常不会退还。在遇到此类情况时，建议咨询专业律师并保留所有相关证据，以维护自己的合法权益。
