没有收房需要交物业费吗?

　　根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条及《物业管理条例》第四十一条，未收房物业费缴纳的合法性需结合房屋交付状态、责任归属及合同约定综合判断，具体规则如下：

　　1、房屋未达交付条件：开发商承担物业费

　　因开发商原因(如未通过验收、存在质量问题)导致房屋未达交付标准，业主有权拒绝收房。

　　根据《物业管理条例》第四十一条第二款，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位(开发商)交纳。

　　2、房屋已达交付条件：业主承担物业费

　　房屋已通过验收并符合交付标准，开发商已按合同约定通知业主收房，而业主无正当理由拒绝收房的，物业费自通知收房之日起由业主承担。

　　根据《民法典》第九百四十四条，物业服务人已按约定提供服务的，业主不得以未接受服务为由拒绝支付物业费。

　　3、合同特别约定的优先效力

　　购房合同或前期物业服务合同对未收房物业费承担有特别约定(如“业主逾期收房需按日支付物业费”)，且该约定不违反法律强制性规定，则按合同约定执行。

　　但约定不得免除开发商的法定责任(如房屋质量问题导致的物业费承担)。

　　业主晚了2年收房有违约金吗?

　　购房者逾期收房是否需承担违约金，需结合购房合同约定、责任事由及司法审查标准综合判定，具体规则如下：

　　1、合同有约定：按约定承担违约金

　　购房合同明确约定了收房时间及逾期收房的违约责任(如“逾期超过30日，按日支付房款总额万分之三的违约金”)，购房者未按期收房的，需按合同约定承担违约责任。

　　根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金低于或过分高于实际损失的，法院或仲裁机构可依申请调整;

　　2、合同无约定：参照租金标准赔偿

　　合同未约定逾期收房违约金，购房者仍需承担实际损失赔偿责任。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，损失赔偿额可参照同地段同类房屋租金标准确定。

　　3、合理抗辩事由的免责效力

　　若购房者存在合理理由导致未能按时收房(如开发商未按合同约定提供文件、房屋存在质量问题需整改)，可免除或减轻违约金责任。

　　根据《民法典》第五百九十条，当事人因不可抗力或对方违约导致不能履行合同的，可部分或全部免除责任。

　　此时，购房者需提供证据证明未收房的合理性(如质量问题鉴定报告、沟通记录等)。

　　未收房物业费缴纳与逾期收房违约金的法律规则，体现了对开发商交付义务与购房者收房权利的平衡保护。对于购房者而言，需及时验收房屋并留存证据，避免因怠于行使权利而承担额外费用;对于开发商而言，需确保房屋符合交付标准并履行通知义务，否则可能承担物业费或租金损失。