提问
购买小产权房后如何办理转正手续？
小产权房是指在农村集体土地上建设并销售给非本集体经济组织成员，未取得国家颁发的房屋所有权证书的房屋。其主要特征是土地使用权和房屋所有权均未经过国家正式登记，故被称为“小产权”。由于我国现行土地管理法规定，农村集体土地未经征收转为国有建设用地，不得用于非农业建设，因此小产权房在法律地位上存在较大争议，购买此类房产面临诸多风险，如无法办理房产证、可能被认定为违法建筑、拆迁时权益难以保障等。
尽管小产权房转正尚未有全国统一的政策出台，但在部分试点地区，如深圳，已开始探索小产权房的合法化路径。小产权房转正的基本前提是：房屋符合规划、质量合格且不存在权属争议；土地符合土地利用总体规划，且经由政府批准征收转为国有建设用地；购房人需补缴土地出让金及相关税费。具体转正手续大致如下：
1. 申请预审：向当地国土部门提交转正申请，包括房屋基本情况、土地性质、权属证明、购房合同等材料，由国土部门对房屋是否符合转正条件进行预审。
2. 补办手续：对于通过预审的房屋，购房人需按要求补办土地征收、出让、规划许可、施工许可等相关手续，并缴纳土地出让金及相应税费。
3. 权籍调查：完成上述手续后，由不动产登记机构进行权籍调查，确认房屋四至、面积等信息无误。
4. 办理登记：权籍调查结果公示无异议后，购房人可凭相关证明材料向不动产登记机构申请办理不动产权登记，领取正式的房屋所有权证书。
【法律依据】
1. 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，规定了农村集体土地转为国有建设用地的法定程序以及禁止在集体土地上进行非农建设。
2. 《不动产登记暂行条例》第六条、第十六条，明确了不动产登记的申请条件和程序。
3. 深圳市地方性法规《深圳经济特区城市更新条例》等，对特定区域内小产权房的处理办法进行了创新性规定。
小产权房涉及继承，离婚时会受其影响吗？
“小产权房”是指在农村集体土地上建设并销售给非本集体经济组织成员的房屋，其产权证并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村集体颁发，因此在法律性质上与拥有完整产权的商品房存在显著差异。对于“小产权房”的继承问题，以及在离婚时是否受影响，主要涉及到以下几个方面：
1. 继承权的确认：根据《中华人民共和国继承法》规定，公民死亡时遗留的个人合法财产，包括房屋等不动产，可以作为遗产依法进行继承。虽然“小产权房”在法律地位上存在争议，但一般认为，购房人对其所购“小产权房”享有占有、使用和收益的权利，这种权利在购房人去世后可视为其遗产的一部分，具备一定的继承性由于“小产权房”本身存在的合法性问题，其继承可能会受到限制或面临较大风险。
2. 继承过程中的困难：由于“小产权房”未在国家房地产登记系统中备案，且缺乏正式的产权证书，继承人在办理继承手续时可能遭遇困难。实践中，法院可能因无法确定房屋权属而不予受理相关继承纠纷，或者即便受理，也可能因为政策限制无法对这类房产进行分割或处置。
3. 离婚时的财产分割：根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条关于夫妻共同财产的规定，婚姻关系存续期间所得的“小产权房”，若为夫妻双方共同出资购买或一方以婚后收入购买，通常应被视为夫妻共同财产在离婚案件中处理“小产权房”时，法院往往会考虑到其合法性问题及实际操作难度，可能采取折价补偿、协商处理等方式，而非直接进行实物分割。
【法律依据】
1. 《中华人民共和国继承法》第三条：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
- （一）公民的收入；
- （二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
- （三）公民的林木、牲畜和家禽；
- （四）公民的文物、图书资料；
- （五）法律允许公民所有的生产资料；
- （七）公民的其他合法财产。
2. 《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
- （二）生产、经营、投资的收益；
- （三）知识产权的收益；
- （四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
- （五）其他应当归共同所有的财产。“小产权房”在继承及离婚财产分割中确实可能存在一定影响。尽管购房人对“小产权房”享有一定程度的权益，但由于其法律性质的特殊性和不确定性，继承人或离婚当事人在处理此类房产时可能会遇到诸多困难。具体个案还需结合实际情况和现行法律法规进行详细分析，并建议咨询专业律师以获得针对性的法律意见。
小产权房拆迁权益如何界定？
“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未经过法定的征收程序转变为国有建设用地，且未取得国家颁发的合法产权证明（如房产证）的住宅。由于其土地性质和产权状态的特殊性，小产权房在面临拆迁时，其权益界定相较于普通商品房更为复杂。
1. 土地权益：小产权房所占土地为集体所有，而非国有。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，集体土地未经依法征收，不得直接用于非农业建设小产权房在拆迁过程中，首先需要考虑的是土地使用权的补偿问题。由于集体土地不能自由交易，其价值通常低于同等条件下的国有土地，故土地补偿标准可能低于国有土地上的房屋。
2. 房屋权益：虽然小产权房未取得国家颁发的正式产权证明，但其实际建造投入及居住功能应得到法律认可。《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因此，小产权房所有人对房屋本身享有事实物权，有权获得房屋本身的拆迁补偿。
3. 权益限制：根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》等相关规定，小产权房因其违法用地、违法建设，无法通过确权登记获得合法产权，因此在拆迁中可能无法享受与合法产权房同等的补偿待遇。此外，《城市房屋拆迁管理条例》已被废止，现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅适用于国有土地上的房屋，不直接适用于小产权房。
4. 地方政策影响：由于小产权房问题的复杂性和敏感性，各地政府可能会出台具体的处理办法或指导意见。例如，某些地区可能允许在特定条件下，对小产权房给予一定比例的拆迁补偿，或者通过补办手续、缴纳土地出让金等方式，使其转化为合法产权房后再进行拆迁补偿小产权房的拆迁权益界定还需参考当地的具体政策。
【法律依据】
1. 《中华人民共和国土地管理法》：规定了集体土地的使用、征收、补偿等基本制度，明确了集体土地未经法定征收程序，不得直接用于非农业建设。
2. 《中华人民共和国物权法》：第30条确立了因合法建造行为产生的事实物权，为小产权房所有人主张房屋本身补偿提供了法律依据。
3. 《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》：明确了小产权房因其违法用地、违法建设，无法通过确权登记获得合法产权。
4. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》：虽然不直接适用于小产权房，但其关于房屋征收补偿的基本原则和程序，可作为参照。
5. 地方性法规、规章及政策文件：如各地方出台的关于小产权房处理办法、拆迁补偿细则等，具体规定了当地小产权房拆迁权益的界定标准和程序。小产权房拆迁权益的界定需综合考虑土地权益、房屋权益、权益限制以及地方政策等因素。在实际操作中，建议小产权房所有人积极关注并了解当地相关政策，必要时寻求专业法律咨询，以维护自身合法权益。同时，由于小产权房的法律地位尚未完全明确，相关权益保障可能存在一定的不确定性。从长远看，购买和投资小产权房仍存在较大风险，应谨慎对待。
购买小产权房并期望其转正，需要密切关注当地政策动态，严格按照法律规定和政府指引进行操作。鉴于小产权房转正涉及复杂法律问题和较高风险，建议购房者在决策前咨询专业律师，全面评估风险，谨慎行事。同时，期待国家层面能出台更为明确、统一的小产权房处理政策，以保障购房者的合法权益，推动房地产市场健康有序发展。
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