提问
贷款买房有房产证，并非抵押在银行，而是通过办理抵押登记实现抵押权，核心依据为《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、第四百零二条及《城市房地产抵押管理办法》相关规定。
根据法律，购房者与开发商签订购房合同后，开发商需按约定时间完成房屋初始登记，购房者再凭购房合同、付款凭证等材料办理个人房产证，该证所有权归购房者所有。
贷款时，购房者需与银行签订抵押合同，将所购房产抵押给银行作为贷款担保，双方需到不动产登记机构办理抵押登记，登记完成后银行取得不动产登记证明(他项权证)，房产证仍由购房者持有。
抵押登记的核心意义是确认银行的抵押权，购房者未按时还款，银行可依法行使抵押权处置房产，但这并不改变房产证的所有权归属。
需注意，开发商未按规定办理初始登记，将导致购房者无法办理房产证，购房者可依据购房合同追究开发商违约责任，法律明确规定不动产登记实行属地管理，购房者需在房屋所在地登记机构办理相关手续。
二手房贷款买房有房产证，且需完成房产证过户与抵押登记双重流程，核心依据为《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第二百零九条及《不动产登记暂行条例实施细则》。
二手房交易中，房产证是房屋产权的法定证明，卖方必须持有合法有效的房产证才能进行交易。
贷款购房时，流程分为两步：
第一步：买卖双方签订二手房买卖合同后，需到不动产登记机构办理房产证过户手续，将房产证从卖方名下转移至买方名下，过户完成后买方成为房屋所有权人。
第二步：买方与银行签订抵押合同，以过户后的房产作为抵押，办理抵押登记，银行取得抵押权证明，买方持有已过户的房产证。
卖方未取得房产证或房产证存在权利瑕疵(如被抵押、查封)，将无法办理过户手续，买方需提前核实房产证状态。
此外，二手房贷款办理中，银行会对房产证进行审核，确认房屋产权清晰、无争议后才会审批贷款，过户与抵押登记均需双方共同配合，确保流程合法合规。
首付买房有房产证后仍能贷款，通常通过房产抵押的方式办理，核心依据为《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、《个人贷款管理暂行办法》及银行信贷管理规定。
首付买房后，购房者已取得房产证，房屋产权清晰且无抵押或已解除抵押的，可将房产作为抵押物向银行申请抵押贷款，常见类型为经营性贷款或消费性贷款。办理时，银行会对房产进行评估，根据评估价值、购房者信用状况、还款能力等因素确定贷款额度，双方签订抵押合同并办理抵押登记，银行发放贷款。
首付买房后房产仍处于抵押状态(如首次购房时办理了按揭贷款)，需先还清原贷款解除抵押，或在银行同意的情况下办理二次抵押，但二次抵押的贷款额度需扣除原抵押余额，且需符合银行关于二次抵押的特殊规定。
需注意，法律禁止以房产抵押从事违法活动，贷款资金需用于合法用途，银行会对贷款用途进行审核;同时，购房者需按时偿还贷款，避免因违约导致房产被处置，抵押登记完成后，房产证仍由购房者持有，银行持有抵押权证明。
