提问
农村土地租用需构建"决策-审批-登记-监督"四位一体的合规体系，具体包含以下核心环节：
1. 民主决策程序
根据《村民委员会组织法》第二十四条，租用集体土地须经村民会议或村民代表会议表决。
2026年最新要求明确，需由本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，形成书面决议并公示7日。
2. 合同签订规范
租赁合同应采用书面形式，依据《民法典》第七百零七条，明确约定土地位置、面积、用途、期限(不得超过原承包合同剩余期限)、租金支付方式等要素。
2026年新增合同需载明"不得改变土地农业用途"条款，并约定违约责任。
自然资源部2025年文件强调，未约定用途限制的合同，承租方擅自改变用途的，出租方有权解除合同并索赔。
3. 行政审批备案
租赁合同签订后，需在30日内报乡镇政府审核，重点审查是否符合土地利用总体规划、是否损害集体利益。审核通过后，报县级农业农村部门备案，备案信息将同步至全国农村土地流转信息平台。
4. 登记公示制度
根据《不动产登记暂行条例实施细则》，租赁期限超过6年的，应向不动产登记机构申请登记，领取《土地经营权证》。登记信息将在村务公开栏公示15日，接受村民监督。未登记的租赁关系不得对抗善意第三人。
土地征收涉及集体、承包方、承租方三方权益，需遵循"法定补偿+合同约定+协商调解"的处理原则：
1. 补偿项目归属
依据《土地管理法》第四十八条，征收补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。
土地补偿费归村集体所有;安置补助费支付给需要安置的承包方;地上附着物及青苗补偿费归实际投入方。
2026年新规明确，承租方经承包方书面同意投资建设的温室大棚、灌溉设施等附着物，补偿款直接支付给承租方。
2. 合同优先原则
租赁合同应设置"征收补偿条款"，约定补偿款分配方式。
合同约定"征收时地上附着物补偿归承租方"的，法院直接按约定裁判;未约定的，根据《民法典》第三百二十七条，按实际投入比例分配。
建议合同中明确"征收不影响租金支付至合同期满"等条款，保障承租方权益。
3. 协商调解机制
发生补偿争议时，应遵循"协商-调解-诉讼"路径。首先由乡镇政府组织双方协商，协商不成可申请县级农村土地承包仲裁委员会调解。
4. 司法救济途径
对调解结果不服的，可在收到调解书之日起30日内向法院起诉。诉讼中需提供租赁合同、投入凭证、征收公告等证据。
