提问
2026年土地出让金计算需结合土地性质、交易方式及基准地价等因素，核心依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定执行，主要分为基准地价修正法和特殊场景计算法两类。
《中华人民共和国土地管理法》第五十五条明确，以出让方式取得国有土地使用权的，需按规定缴纳土地出让金后方可使用土地;《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条要求，土地出让金不得低于基准地价，设定了计算底线。
基准地价修正法适用于招标、拍卖、挂牌等市场化出让场景，计算公式为：土地出让金=基准地价×修正系数×土地面积(或建筑面积)。
基准地价由政府定期公布，修正系数含容积率、区位、年限等维度，容积率越高、区位越优越，修正系数越高;年限修正按固定公式计算，土地还原率统一为6%。
计价单位区分用途，商业、住宅用地按楼面价计算，工业、仓储用地按地面价计算，直接出让以成交价格为出让金总额，无成交价格则按评估价核定，且不得低于国家规定最低价。
特殊场景中，划拨转出让按优先级计算，有合规成交价的按成交价40%补缴，成交价过低则按基准地价40%计算，有异议可委托评估后按评估价40%核定，且需将划拨土地成本价换算为市场价。用途或容积率变更的，补缴额为变更后与原出让金的差额;地下空间出让有优惠，地下商业按地上同楼层地价50%计算，地下三层及以下免缴。
土地出让金一般需在签订合同后30日内一次性缴清，大额项目可分期缴纳，首期比例不低于50%，余款1年内缴清，逾期加收违约金。
2026年土地非法转让认定依据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条及相关行政法规，核心核查转让行为是否符合法定条件和程序。
该法条规定，非法转让土地的，没收违法所得;违反规划擅自改农用地为建设用地的，限期拆除建筑恢复原状，符合规划的没收建筑可并处罚款，相关责任人需承担行政或刑事责任。
非法转让主要有三类情形：
(一)买卖、非法转让国有或集体土地所有权，我国土地实行公有制，所有权不得非法转让。
(二)非法转让国有土地使用权，包括未缴清出让金、未取得权属证书、土地被查封限制权利、权属有争议、未按合同开发利用等情形下的转让。
(三)违规转让集体土地使用权用于非农业建设。
此外，以牟利为目的非法转让倒卖土地使用权，情节严重的构成犯罪。
土地出让金到期即土地使用权届满，处理方式区分住宅与非住宅用地，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》相关规定执行。
《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权届满自动续期，续期费用按法律行政法规规定缴纳或减免;非住宅建设用地使用权届满续期需按法律办理，地上不动产归属按约定或法律规定处理。
住宅用地无需主动申请续期，续期费用由第三方评估机构参考基准地价核定，按评估价×土地面积×剩余年限比例计算，可能涉及登记费、评估费等附加费用。
非住宅用地需提前一年申请续期，且用途需符合城市规划，申请通过后签订新出让合同，补缴出让金及相关费用并办理续期登记。续期申请未获批或未申请，国家依法收回土地使用权，地上不动产按约定或法律规定处理。
2026年土地出让金计算有明确场景化规则，非法转让认定需核查交易合法性，出让金到期后住宅自动续期、非住宅需申请。处理土地事宜需遵守法律法规，提前明晰规定，保障自身权益。
