小区公共车位收费并非绝对合法或违法。
核心取决于车位的权属性质以及收费是否经过法定程序、符合相关规定。首先要明确公共车位的权属划分,这是判断收费合法性的基础。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
从该法条可以看出,小区公共车位主要分为两类,一类是占用业主共有道路或其他场地的车位,这类车位明确属于全体业主共有;另一类是规划内的公共车位,其归属可通过约定确定,可能归开发商所有,也可能归业主共有。
对于属于业主共有的公共车位,收费的合法性需满足两个核心条件。
一、经过业主共同决定
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定,有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。收费事项属于业主共同管理的重大事项,必须经过上述法定程序表决通过,未经表决擅自收费的,属于侵害业主权益的行为。
二、收费收益的归属和使用符合规定
根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。因此,业主共有的公共车位收费,在扣除物业的合理管理成本后,剩余收益应归全体业主所有,物业不得擅自侵占或挪用,并且有义务向业主披露收费和收益的详细情况。
对于规划内归属开发商的公共车位,开发商或其委托的物业有权按照约定收取费用。
但需遵守首先满足业主需要的原则。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条进一步明确,建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合应当首先满足业主的需要的规定。如果开发商未优先满足业主需求,擅自向非业主出租或出售这类车位并收费,相关收费行为不具有合法性。
此外,物业作为收费的实际执行方,提供了车位的维护、管理等物业服务,有权从收费中扣除合理的服务成本。
但成本标准应合理透明,接受业主的监督。如果物业未提供相应服务却收取费用,或者超出约定标准超额收费,业主有权拒绝支付并要求退还超额部分。
小区公共车位收费合法性取决于权属性质和法定程序。业主共有车位收费需经业主共同决定且收益归业主,规划内车位收费需优先满足业主需求。业主应关注车位权属和收费程序,物业需规范收费并公开信息,这样才能保障各方合法权益。