提问
房屋产权过户与贷款发放的先后顺序？
根据相关法律法规的规定，购房贷款的发放程序通常是先由购房者向银行申请贷款并提交相关资料，银行对购房者的资信状况、还款能力及抵押物价值进行严格审核，在确认符合贷款条件并完成所有贷款合同签订后，银行将贷款资金直接划入卖方账户或指定监管账户。这是因为银行为了保障自身权益，必须确保贷款能够安全、有效地用于购买特定房产，防止风险发生。
【法律依据】
1. 《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，应当与借款人订立书面合同。合同应当约定贷款种类、借款用途、金额、利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。”
2. 《个人住房贷款管理办法》中规定了贷款流程，其中明确指出，贷款发放应在审查批准后，并在交易完成、产权过户登记前或同时进行。
实际操作中，各地可能根据实际情况制定具体的操作细则，例如采用“带押过户”等模式，即在原有抵押权不解除的情况下进行产权过户和新贷款设立，但此模式需得到银行和不动产登记部门的支持和配合。
贷款购房中银行与开发商的权利义务如何界定？
在贷款购房过程中，银行与开发商的权利义务主要围绕着购房者、房屋抵押权以及贷款资金的使用等方面进行界定。
1. 银行的权利与义务：
- 权利：银行有权要求购房者提供符合规定的贷款申请资料，并对购房者的信用状况、还款能力等进行审查。一旦贷款获批，银行根据《物权法》享有对所购房屋的抵押权，在购房者未按期偿还贷款时，有权依法处分抵押房产以实现债权。同时，银行有权监督开发商按照约定用途使用贷款资金。
- 义务：银行有义务按照贷款合同约定的时间和方式向开发商支付购房贷款，并应保障购房者的个人信息安全，不得随意泄露。此外，银行还需履行告知义务，明确告知购房者贷款条件、利率、期限及可能产生的费用等信息。
2. 开发商的权利与义务：
- 权利：开发商有权获得购房人通过银行贷款支付的购房款项，但必须是在购房者与银行签订贷款合同并完成放款后。开发商还有权要求购房者配合办理房屋预购登记及抵押权设立手续。
- 义务：开发商需保证出售的房屋产权清晰，无权利瑕疵，且应按照购房合同约定交付房屋。在贷款购房中，开发商通常还需要承担阶段性担保责任，即在房屋正式办理抵押登记前，如果购房者未能按期偿还贷款，开发商需要代为偿还或回购该房屋。此外，开发商应当严格按照贷款协议使用贷款资金，不得挪作他用。
【法律依据】
1. 《中华人民共和国商业银行法》第三十六条、第三十七条对商业银行发放贷款的基本原则和程序进行了规定，包括借款人资格审核、风险控制等。
2. 《中华人民共和国物权法》第一百七十条至一百八十一条明确了抵押权的相关内容，规定了抵押权的设定、效力以及实行方式。
3. 《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》等相关文件，对住房贷款业务的具体操作进行了规范。
4. 《城市房地产管理法》第五十四条提及了商品房预售中的预购人预告登记制度，保障了银行作为预购商品房抵押权人的权益。
5. 各地具体的房地产管理和住房信贷政策，也会对银行与开发商在贷款购房过程中的权利义务做出详细规定。
在我国现行法律法规框架下，房屋产权过户与贷款发放的常规顺序为：首先，购房者获得银行贷款审批；其次，银行发放贷款至卖方账户；最后，买卖双方在贷款到账后办理产权过户手续。具体操作还需结合当地政策以及银行的具体要求来执行，确保交易的合法合规性。
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