提问
根据《民法典》第三百五十九条及《城市房地产管理法》第二十一条，商住楼产权到期后处理方式如下：
1、申请续期：
土地使用权期限届满前一年，权利人可向自然资源部门提交续期申请。
土地用途符合城市规划，政府通常批准续期，权利人需重新签订土地出让合同并补缴土地出让金。
补缴金额依据续期时土地评估价确定，具体标准由地方政府制定，原土地使用权人享有优先续期权。
2、国家收回：
未申请续期或申请未获批准，土地使用权由国家无偿收回。
但因公共利益需要(如城市规划调整)收回土地的，需对地上建筑物残余价值给予补偿。
实际操作中，国家收回情形较少，政策更倾向于引导续期以合理利用资源。
3、其他处理方式：
权利人可在到期前转让土地使用权，需完成过户手续并缴纳增值税、契税等税费;若需改变土地用途(如转为住宅用地)，需重新办理出让手续并补缴差价，但需符合城市规划要求。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按用途划分为五类：居住用地70年、工业用地50年、教育科技文化卫生体育用地50年、商业旅游娱乐用地40年、综合或其他用地50年。
商住楼因土地性质不同，产权年限呈现差异化特征：
1、纯商业用途：若土地性质为商业、旅游或娱乐用地，产权年限为40年，常见于独立商铺或商业综合体。
2、综合用地性质：若土地性质为综合用地(含商业与居住功能)，产权年限通常为50年，此类商住楼多以“商住两用”形式存在，兼具办公与居住功能。
3、住宅用地性质：若土地性质为居住用地，产权年限为70年，此类商住楼虽规划为商业用途，但实际以居住功能为主，常见于早期开发的“类住宅”项目。
产权年限从开发商取得土地使用权之日起计算，而非购房时间。
购房者需通过《不动产权证书》或规划部门公示信息核实土地性质，避免因信息误差导致权益受损。
根据《住房公积金管理条例》及地方实施细则，商住楼申请公积金贷款需满足以下条件：
1、贷款人资格：申请人需具有完全民事行为能力，无不良信贷记录，且公积金账户缴存满一年且连续缴纳一年以上。
2、贷款用途限制：公积金贷款仅用于购买、建造、翻建、大修自住住房，商住楼若规划为商业用途(如办公、商铺)，通常不符合贷款条件;若规划为居住用途(如公寓)，则可能适用。
3、贷款额度影响：公积金贷款利率统一，但房产状况(如土地性质、剩余产权年限)可能影响贷款额度。部分城市对商住楼贷款设定更高首付比例或缩短贷款年限。
