广东省深圳市龙岗区人民法院

民事判决书

                     (XXXX)粤 XXXX民初XXX号

原告：林某，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。

原告：何某，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。

原告：林某某，身份证住址：深圳广东省深圳市罗湖区。

三原告共同委托代理人：陈某，广东XX律师事务所律师。

三原告共同委托代理人：陈某某，广东XX律师事务所实习律师。

被告：严某，身份证住址：重庆市万州区。

委托代理人：吴某 ，XX律师事务所律师。

被告：深圳市某有限公司，住所地：广东省深圳市。

法定代表人：石某。

委托代理人：李某，广东XX律师事务所律师。

被告：杨某，住址：广东省深圳市罗湖区。

委托代理人：张红鑫，广东卓科律师事务所律师。

上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林某、何某、林某某委托代理人陈某、陈某某，被告严某委托代理人吴某，被告深圳市某有限公司委托代理人李某，被告杨某委托代理人张红鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2018年1月16日，在深圳市某有限公司的撮合下，原告林某、何某、林某某和严某签订《房产转让协议书》，约定由严某将深圳市XX小区 XX号房转让给原告林某、何某、林某某（原告林某、何某、林某某各占三分之一的份额），转让价为人民币1580000元，合同签订后，原告林某、何某、林某某向严某的银行账户转账人民币980000元，向深圳市某有限公司控股股东，深圳市某有限公司法定代表人石某的丈夫杨某的银行账户转账人民币600000元，已支付全部购房款。但事实上，各方本意愿成交的房产并非涉案房产，在三被告的游说及欺瞒下，原告林某、何某、林某某临时同意调换所购具体房产，但合同签订及支付购房款前都没有实地看房，但是，在交完全部购房款后，原告林某、何某、林某某在发现涉案房产早就转让给了案外人，且案外人早已占有，使用涉案房产, 涉案合同已经无法履行。之后，原告林某、何某、林某某，多次要求三被告退还购房款，但三被告均以各种无关的理由推脱，恶意占用原告林某、何某、林某某的资金。更为严重的是，原告林某、何某、林某某均为在平凡岗位上兢兢业业工作的女性员工，自身经济收入能力不强，为筹措资金以购买涉案房产，均进行了不同程度的信用贷款，每月需要支付贷款利息，由于三被告恶意占用原告林某、何某、林某某的资金不予退还，原告林某、何某、林某某的付息还贷压力逐日增加，也导致了原告林某、何某、林某某的极大的经济损失。为切实维护原告林某、 何某、林某某的合法权益，原告林某、何某、林某某诉请法院, 请求判令：1、解除原告林某、何某、林某某和严某签订的《房 地产转让协议》；2、三被告连带向原告林某、何某、林某退还购房款158万元及支付利息118435元（以158万元为计息本金，按照年利率6%的计息标准，自2018年1月29日起，暂计至2019 年4月30日，实际计算至三被告退回全部购房款之日起）；3、 三被告连带赔偿原告林某、何某、林某某经济损失65013元，包括中介费用2万元，贷款利息42013元，律师见证费用3000元； 4、本案的诉讼费由三被告承担。

严某辩称：1、原告林某、何某、林某某与被告签署房产转让协议书，转让的标的为小产权房，且买卖双方并非涉案房屋 所在地的村集体组织成员，故该转让协议应属无效协议。根据《合同法》之规定，合同无效，财产应当予以返还；2、原告支付了158万元购房款，但严某因该合同取得的房款仅为135万，不应当承担全款返还的义务；3、原告林某、何某、林某某称涉案房产早就转让给案外人，且案外人早已占有使用之陈述与事实不符；严某不存在隐瞒房屋占有使用情况，亦不存在一房二卖之举。 实际上双方在2018年1月底签订房产转让协议书，双方确认的转让涉案房产属于毛坯房，该房交付时房屋只有门框，并没有加装门锁，当时涉案房屋属于空置，无人占有使用的状态。由于本案涉案购房款高达160万元，且该款项需要一次性付清。原告林某、何某、林某某不辞辛苦的通过贷款和花费个人积蓄凑齐房款买房，却声称因临时调换所购房产没有实地看房，该陈述明显有违常理。原告林某、何某、林某某付齐房款并经过律师见证了协议的签署后，严某边便将房屋交付原告林某、何某、林某某，原告林某、何某、林某某即可进行占有使用。严某于2018 年1月底交付房屋，由于原告林某、何某、林某某长期未对涉案房屋进行管理，也未加装门锁，2018年下半年原告林某、何某、林某某向被告反映，该涉案房屋已被案外人占有使用，经严某后方得知，将该房屋转让给严某的原买家，对涉案房屋进行了二次转让，才导致涉案房屋目前存在的现状。对此严某曾向原告林某、何某、林某某主张提供同等地段同等户型的小产权房，但原告林某、何某、林某某拒绝换房，不同意严某按照实际实际收取的房款退还；4、原告林某、何某、林某某与严某都存在缔约过失责任，且严某因移交涉案房产损失了对涉案房产的占有使用所能带来的收益，故原告林某、何某、林某某诉求的利息损失不应当由严某承担。根据原告林某、何某、林某某身份信息显示，原告林某住址为罗湖区，原告何某及原告林某某住址为罗湖区，原告林某、何某、林某某的住址均为商品房小区。在《房产转让协议书》 第五条明确约定，政府有关有关部门允许此类房产办理房产证房地产权证时，严某有责任协助原告林某、何某、林某某办理房产证，因此可知原告林某、何某、林某某是知晓小产权房屋买卖与商品房买卖的买卖性质上的差异和相关法律风险，即小产权房无法取得房屋的所有权，仅能取得使用权，且无法办理房产证，不能上市交易，没有明确的质量标准等。但因深圳的小产权房存在征收、拆迁或因政策原因可办理房地产权证的可能性，因 此原告林某、何某、林某某购买涉案房产是具有投资意义或自 行使用的意义。原告林某、何某、林某某与严某均存在缔约过失的责任，且严某也因转移涉案房产的占有使用，而损失了所能带来的收益。根据《合同法》第58条之规定，在此情形下，如双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故其诉求要求严某承担全部利息损失的主张不成立；5、原告林某、何某、林某某所诉求的经济损失65030元属于原告林某、何某、林某某贷款利息支出，为间接损失，该损失不应当由严某承担。事实上严某并不知悉原告林某、何某、林某某购房款项的来源，也从未向原告林某、何某、林某某推荐贷款或撮合贷款；6、原告主张利息支出为其间接的损失，不应当由严某承担。

深圳市某有限公司辩称，首先，本案原告要求被答辩人与严某、杨某连带退还购房款人民币158万元及支付利息，没有事实和法律依据，应予驳回原告的诉讼请求。1、本案《房产转让协议书》是原告林某、何某、林某某与严某所签, 原告林某、何某、林某某作为买方向严某卖方购买涉案房产。《房产转让协议书》约定转让的涉案房产为小产权房，无法进行过户转让，故因涉案房地产的转让违反了我国法律法规的相关规定，原告林某、何某、林某某与严某之间的《房产转让协议书》应认定为无效；2、被答辩人从未收到原告林某、何某、林某某支付的购房款，涉案房产转让价158万元已全部支付给严某，其中98万元由原告三林某某分别于2018年1月27日、28日通过平安银行深圳盐田支行转账给严某建设银行账户，其中原告林某某于2018年1月26日转账给杨某的60万元，杨某已通过银行转账的形式分批转账给严某，严某向原告林某、何某、林某某出具了收到涉案房款158万元的收据；3、根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产, 应当予以返还。”本案购房款由严某全额收取，并向原告林某、何某、林某某出具了收据，应由严某返还原告购房款158万元, 被答辩人不承担连带退还责任。二、本案原告要求被答辩人与严某、杨某连带赔偿原告林某、何某、林某某经济损失65013 元，没有事实和法律依据，应予驳回。1、根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的 一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中原告林某、何某、林某某明知涉案 房产为小产权房，无法办理产权登记，房产交易行为不受法律保护，但为了赚取利益，进行“炒房而向严某购买涉案房产，原告林某、何某、林某某存在明显的过错，原告林某、何某、林某某应对其过错产生的损失承担相应的责任；2、被答辩人未与原告林某、何某、林某某、严某签订居间服务合同，并且被答 辩人从未收取原告林某、何某、林某某支付的居间服务费。被答辩人股东即杨某虽然曾收取过原告林某、何某、林某某支付的购房款60万元，但杨某已经将60万元购房款全额分批转账给严某，同时杨某虽是被答辩人股东，但杨某的行为是个人行为，对公司不构成表见代理，公司不应为其行为承担责任。所以，原告林某、何某、林某某的损失应由原告林某、何某、林某某及严某承担责任，与被答辩人无关。

杨某辩称，一、答辩人杨某主张《房产转让协议书》无效而非解除，由此产生无效的法律后果由原告林某、何某、林某某与严某承担。1、本案《房产转让协议书》，协议书中约定房产为深圳市XX房转让给原告林某、何某、林某某，该房产属于小产权房。答辩人认为：农村集体土地在基地使用权是农村集体经济组 织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组 织成员无权取得或变相取得。原告林某、何某、林某某与被告严某签订的《房产转让协议书》中买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的集体土地宅基地的使用权。但是依据《中华合同人民 共和国城市房地产管理法》总则部分的相关规定，原告林某、何某、林某某与被告严某签订的《房产转让协议书》违反法律行政法规的强制性规定，应为无效;2、杨某在促成双方交易的过程中并未隐瞒与订立合同有关的重要事实，也没有提供任何虚假情况。原告林某、何某、林某某与严某签订《房产转让协议书》时均知晓涉案房产的产权状况。双方均有过错，应当各自承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销以后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿。答辩人仅负有返还20000元佣金义务，除此之外不应承担任何责任。二、答辩人杨某并未收取购房款，涉案房款均由严某收取，答辩人杨某不负返还义务。1、答辩人杨某是深圳市某有限公司股东、员工，其为原告林某、何某、林某某提供服务的行为为居间服务，在本案中仅杨某私人收取原告佣金20000元；2、依据原告提供的支付购房款转账记录可以证明原告林某某在2018年1 月26日向答辩人杨某支付60万元购房款，同时依据答辩人杨某提供的银行交易明细可以证明其分别于2018年1月28日、2018 年2月8日.2018年3月6日分别向被告严某转账共计60万元, 前述60万元购房款，均为原告林某某支付，答辩人杨某在收到购房款后随即向被告严某转账，同时原告林某、何某、林某某提供的证据中有被告人严某向原告林某、何某、林某某出具的收据，收据中载明158万元购房款最终全部由严某收取，因此针对原告林某、何某、林某某的第二项诉讼请求，应当由严某承担责任。三、原告林某、何某、林某某的损失非因签订《房产转让协议书》的直接损失，杨洋对此不负赔偿责任。1、针对原告林某、何某、林某某的第三项诉讼请求所主张之经济损失， 答辩人杨某认为系因签订《房产转让协议书》后而产生，本案中《房产转让协议书》合同当事人为原告林某、何某、林某某与被告严某。基于合同的相对性原理，原告林某、何某、林某某应当向被告严某主张该项请求，而非向答辩人杨某主张，对象错误；2、原告林某、何某、林某某与被告严某系自愿签订《房产转让协议书》，对于其购房款项的来源系其自愿选择以贷款方式付款，无论是否因购房问题产生纠纷，最终都会产生利息，其以此为由向被答辩人杨某主张赔偿责任亦缺乏法律依据；3、贷款利息也属于间接损失，依据法律规定，应由原告林某、何某、林某某承担，同时，原告林某、何某、林某某铤而走险进行炒房理应承担相应的风险责任。

经审理查明，严某和原告林某、何某、林某某签订了《房产转让协议书》，协议约定，严某将深圳市XXX号套房之房产所有权，建筑面积约120平米，转让价为1580000元，付款方式为签订协议后 一次性付清，协议落款日期为2013年9月16日。2018年1月26 0,原告林某某向杨某转账60万元，转账留言“XX房款，加订金共计支付62万元"。2018年1月27日，原告林某某向严某转账60万元，转账留言“XXX房款，合计已交120万”。2018年1月2 8 H,原告林某某向严某转账38 万元，转账留言“XXX房款，总计158万元全部交齐”。 严某向原告林某、何某、林某某出具收据，收据上载明已经收到原告林某、何某、林某某158万元，收据上落款日期为2013 年9月16日，和《房产转让协议书》一致。严某和原告林某、何某、林某某均认可涉案房产现由案外人控制，严某自认将该房屋转让给原卖家，对涉案房屋进行了二次转让。

2018年1月27日，杨某向严某转账支付17万元，2018年1月28日，杨某向严某转账支付20万元。2018年2月8日、 2018年2月9日、2018年3月7日、2018年3月7日、2018年 3月7日、2018年3月8日、2018年3月8日、2018年3月9日、 2018年3月10日杨某分别转账20万、15万、15万、10万、90 万、20万、100万、35万、15万给严某。

另查，杨某在代理词中确认收到居间报酬2万元。

以上事实有《房产转让协议书》、银行流水、收据、聊天记录、 包销回购协议、名片、销售协议为证，足以认定。

本院认为，虽然原告主张解除原告林某、何某、林某某和严某签订的《房产转让协议书》，但是实际上《房产转让协议书》 应属无效合同，理由如下：原告林某、何某、林某某未能提交证据证明涉案房产已经取得房屋产权证书及建设工程规划许可证，严某、深圳市某有限公司、杨某也均认为涉案房产属于小产权房，涉案房产不得转让；且涉案房产未实际交付，原告林某、何某、林某某未实际占有涉案房屋。对于合同的无效，合同双方均存在过错。根据《中国人民共和国合同法》 第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产， 应当予以返还，严某应当向原告返还因该涉案合同取得的购房 款，并支付按年利率6%计算的相应资金占用期间的利息。

其次，关于严某涉案合同取得购房款的数量问题，原告林某某向其转账98万元，原告林某、何某、林某某向杨某转账的60 万元，杨某能证明其分三笔其已向严某转账支付，严某向原告林某、何某、林某某出具的收款收据也载明其已经收到原告林某、何某、林某某的158万元，应认定严某因该合同取得原告林某、何某、林某某资金158万元。虽然严某否定其实际收到158万元，只承认收到135万元，但严某并不能证明其收到的杨某2018年2月8日20万元.2018年3月6日20万元款项的具体性质，其提供的关于XX小区A、B两栋房产独家销售协议也不能证明杨某应于支付2018 年2月8日、2018年3月6日分别支付20万元给严某，杨某和严某之间是否另有其他经济纠纷，应另行处理。