商品房买卖过程中，房产开发商一直都是处于强势地位，尽管买卖合同中约定有对购房人不利的条款，购房人迫于无奈下只能签订商品房买卖合同。购房款全部付清后，开发商逾期交房、逾期办证的情形屡见不鲜，就我们近期办结的一件案件，带大家了解作为购房人如何维护自己的权益，开发商又需要承担何种违约责任？

      【案情简介】

       2017年4月8日，购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，约定购房人以1018000元购买开发商位于惠州市惠阳区的房屋，签署合同后购房人向银行贷款并依照约定向开发商支付了全部购房款。房产已竣工，但一直未办理竣工验收备案，交易房产始终未交付予购房人，也未办理产权登记手续。根据双方在《商品房买卖合同》的约定，开发商应于2018年6月30日之前将经分期验收合格的房产交付给购房人使用，未依照规定期限交付使用逾期超过180日，自逾期第二天起按已支付房款日万分之一向购房人支付违约金。开发商应于商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，因开发商责任使购房人未能在规定期限内取得房产权证书的，应按已付房款0.1%向购房人支付违约金。因开发商迟迟未交付房产并办理房产证，购房人依据双方仲裁条款向约定的仲裁委员会提起仲裁。

      【争议焦点】

       1.现交易房产是否符合交付条件？房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准是什么？

       2.开发商是否应承担逾期办证的违约责任？

     【仲裁委裁判要旨】

      1.房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均是取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。

       根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条：“房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。”根据《住房和城乡建设部关于修改〈房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法〉的决定》第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。"根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等 部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”之规定，结合目前我国房地产开发管理实践，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，故房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均是取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。

      【笔者总结】《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，即竣工验收备案才是法定交房条件。购房者在收房时，除了看房外，还要看“一表两书”即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，若开发商未能向购房人提供“一表两书”的，购房人有权直接拒接收房，有证据证明商品住房存在明显质量问题影响正常生活使用的，也可以拒绝收房并要求开发商进行维修。一旦出现开发商逾期交房、逾期办证等违约情形，笔者建议购房人尽快通过法律有效途径主张权利，避免因诉讼时效而导致请求权灭失，权利无法得以实现。