广东省深圳市罗湖区人民法院

民事判决书

(XXXX)粤XXXX民初XXXX号

原告：深圳市XXX地产有限公司(以下简称XX公司)，住所地深圳市。

法定代表人：杨某。

委托诉讼代理人：张红鑫，广东卓科律师事务所律师，执业证号 14403201810023149。

委托诉讼代理人：李某，广东卓科律师事务所实习律师。

被告：陈某，身份证住址深圳市罗湖区。

委托诉讼代理人：余某，广东XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：雷某，广东XX律师事务所实习律师。

原告XX公司与被告陈某居间合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司委托诉讼代理人张红鑫、李某与被告陈某及其委托诉讼代理人余某、雷某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告返还定金人民币3万元及利息（利息以人民币3万元为 基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计 算，从起诉之日计至实际清偿之日止）；2、请求法院判令被告向原告支付违约金人民币16.5万元及利息（利息以人民币16.5 万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价 利率计算，从起诉之日计至实际清偿之日止）；3、请求法院判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于 2020年4月18日签订独家委托代理协议，被告委托原告代为销售其名下房产“罗湖区XX房”，售房意向价为人民币550万元整，协议约定委托期限为2020年4月18日至 2020年7月180,并约定合同期内被告违约需向原告支付协议委托出售的房产价3%佣金。协议签订以后原告依约向被告支付人民币3万元独家代理定金，并积极为被告寻找买家，致力于促成双方交易，委托期限内，原告为被告找到了买家，但被告反悔拒绝出售该房产，其行为已经构成根本违约。综上，依据法律相关规定，诉至贵院，请求法院公正裁决，维护原告的合法权益！

被告陈某辩称：原告的诉请与事实不符，本案是原告违约在先，被告无需支付佣金，已收取的3万元预付款已经在2020年7月10日原路退还。一、原告没有履行居间人如实报告的义务, 而且向原告故意隐瞒成交价、隐瞒未实际找到买家和没有收到 买家购房定金的情况下却故意通知被告已经签订买卖合同、已 经收取30万元的定金，严重损害委托人的合法权益，依据中华 人民共和国合同法第四百二十五条规定，原告作为居间人不得 要求被告支付佣金报酬并应承担损害赔偿责任。1、原告2020年 6月10日23: 34分通过微信视频（1秒钟）告知被告其找到买家且 正在签订二手房房屋买卖合同，但是经被告多次追问都拒绝告知被告成交价是多少，违反中华人民共和国合同法第四百二十五条规定，没有履行居间人的如实报告义务；被告在与原告沟 通中明确表示不能按底价出售、而且在2020年6月11日经被告了解周边房价已经600多万，原告仍不顾被告对价格的追问和反 对，违背被告的意思擅自安排买家签订购房合同，严重违背合同法规定的如实报告义务。2、根据双方交易和沟通情况，以及被告收到的买家王某、王某某在起诉被告的证据材料，原告完全隐瞒交易过程中的任何收款情况，明明原告未收到任何购房款却坚持已经收到订金30万元，也从未将任何款项转给被告。 依据买家王某、王某某在起诉被告的证据材料，买家王某2020年6月10日是向案外人杨某支付的5万元，而且该款备注的是“王某帮支付XXX购房订金”，并非本案《独家代理协议》指定出售的涉案房产（深圳市罗湖区XXX ）任何款项。买家王某、王某某在原告起诉之后仍在2020年 6月20日向原告支付10万元、2020年6月21日向原告支付10万元、 2020年6月21日向原告支付5万元，该转账款项均未备注，依据交易习惯仍应当认定为是王某、王某某支付的支付XXXX的款项。3、对于被告出售的房产，在房产登记证上以及原告打印的房产登记信息上非常明确是深圳市罗湖区XXXX,而且原告邓某与被告对此有讨论过这个问题（证据P20）,被告也明确告知原告所出售的房产是深圳市罗湖 区XXX室,并非XXX公寓。二、原告陈述的事实前后矛盾，涉嫌虚假陈述，甚至伪造证据。1、原告在签订独家代理协议当天，骗取被告必须签订一份空白的二手房买卖合同，所有空位全部空白，原告谎称有空白合同有利于原告事后与卖家协商、快速成交等。这与原告2020年6月10日向被告发出的“买家”（可能是原告自己安排的人员），在签订合同当时被告是不可能在场的，原告是以微信视频告知被告的，原告与买家所谈的所有细节均未告知被告，被告当时就立即通过微信向原告提出异议，同时追问成交价等细节。因原告并未如实告知成交价格等细节，双方未对价格、收款问题等交易细节未一致，原告到第二天中午又发信息强制要求被告去做公证， 更使被告不知原告所说的公证为何事。2、2020年6月12日原告 员工邓某微信告知被告，其通过内部渠道已经查询到房产红本在手，说明原告已知道被告已经赎楼，被告也告知了被告可能存在经济纠纷被多人逼迫还债。3、原告在2020年6月17日已经向法院提交起诉材料，查询得到的房产登记信息已经不在被告名下，已经明知房屋买卖合同无法继续成交，但是仍然在2020 年6月20日之后背离委托人的意愿故意收取“买家”的购房定金, 制造被告违约的假象，在并未实际找到买家而是谎称已经找到买家，故意签订虚假合同（签订独家代理协议的当天，原告强烈要求被告签订一份空白的二手房买卖合同），要求被告承担违约责任，以骗取佣金和高额违约金，严重损害被告的合法权益；三、原告拒绝向被告披露成交价、拒绝向被告支付已收的任何款项（实际也未收），以自己的行为表明不履行主要债务， 被告无奈之下才依据《中华人民共和国合同法》九十四条第二款规定，依法解除《独家代理协议》。原告在收到被告的第一份通知函（ 2020年6月13日寄出）后，拒绝按照《独家代理协议》以及通知函要求将已收的购房款转给被告，而且截至2020年6月 19日发出解除协议通知函时，原告仍未将已收到的款项转给被告、也拒绝告知成交价。原告以自己的行为表明不履行主要债务，被告无奈之下才依据《中华人民共和国合同法》九十四条第二款规定，依法解除《独家代理协议》。综上，本案原告违约在先，而且原告虚构买房合同的事实，虚构收到定金款的事实，向被告隐瞒签订合同的重要情况，严重损害委托人的合法权益，请求法院查明事实的情况下依法判决驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

1、位于深圳市罗湖区XXX房产，房屋用途为住宅，房屋建筑面积97.45平方米，房屋产权原登记在被告名下。被告称，该房产已抵债给案外人陈某某，并于2020年6月15日办理了产权过户手续。被告向本院提交的涉案房产的《不动产权资料电脑查询结果表》载明，涉案房产产权人于 2020年6月15日由被告陈某变更为案外人陈某某。

2、2020年4月18 0 ,原告作为受托人（乙方），被告作为委托人（甲方），双方签订《独家委托代理协议》。约定被告委托原告出售涉案房产，委托期限自2020年4月18日至2020年7月18日止，原告为被告的独家委托服务提供者。协议第四条约定，委托价为人民币550万元。合同第五条第2款约定，甲方在委托期限内不得就此物业另行委托他人，不得擅自单方终止本协议。合同第七条约定，甲方在委托期限内擅自终止本协议，应按照本协议委托出租的月租金或出售价格3%向乙方支付违约金。合同第九条用手写字体约定：1、甲方实收价为550万，甲方保证乙方佣金为合同成交价的3%（无论买方支付多少佣金，不足成交价3%的部分由甲方补足支付）。2、甲方承诺的佣金支付方式为：从甲方收取买方的定金中直接扣除。3、在委托期限内若乙方代甲方收取客户定金后，甲方应在两个工作日内签署合同，若甲方不来签约导致客户起诉的，客户追诉的一切赔偿责任由甲方承担，并甲方也要承担盛安居地产服务佣金为总房价的3%的损失。4、乙方保证甲方实收价不低于550万。

上述《独家委托代理协议》签订当日，原告向被告支付预付定金人民币3万元，被告亦向原告出具收款收据表明收到预付定金3万元。

原告在本案中主张，被告在收到原告上述定金3万元之后，不得再将涉案楼盘委托其他中介公司出售，如果原告在3个月 的委托期限内不能找到买家，则定金3万元由被告没收。被告则称，双方在签订《独家委托代理协议》时，曾口头约定如果原告在3个月期限内没有为其找到买家，则其有权利没收该3万元的定金。

3、在履行《独家委托代理协议》中，双方就定金收取、买家披露等问题产生了争议，被告于2020年6月13日向原告发 出了通知函，单方面要求原告如果找到买家需提前告知被告，并且将所收取的款项及时支付给被告。因被告于2020年6月15日将涉案房产的产权过户给案外人陈舟，导致涉案的《独家委6托代理协议》不能履行。2020年6月19日被告单方面向原告发出了解除通知函，要求解除《独家委托代理协议》。2020年7月10日，被告通过银行转帐的方式向原告退还了定金3万元。原被告就被告应否向原告承担违约责任产生了争议，原告为此于2020年6月18日向本院提起了本案诉讼。

4、原告为证明其已履行了《独家委托代理协议》约定的为被告寻找买家的义务，向本院提交了卖方为被告，买方为王某某、 王某，落款日为2020年6月10日的《二手房买卖及居间服务合同》，该合同约定王某某、王某向被告购买涉案房产。对此被告质证称，该合同买方中的陈某虽是被告的签名，但其在签名时合同是处于空白状态，包括落款时间、手写的字体均为原告后加入的。原告则称《二手房买卖及居间服务合同》并 非空白合同，合同签字、按手印都是由陈某本人签署，合同内容也是经过陈某本人确认的。原告为证明其为被告寻找的买家王某、王某某支付的定金30万元，向本院提交了王某某、王某的相关银行流水，上述银行流水载明：2020年6月10日，王某某向杨某转款5万元（转款的备注为某XXX 购房订金），2020年6月21日，王某某向原告及原告的员工支付了订金5万元，2020年6月20日，王某向原告支付15万元。对此被告质证称，上述的转款不能证明是为涉案房产的转款，而且根据原告提交的《不动产资料电脑查询结果表》，原告在2020年6月17日已经知道涉案房产不在被告名下，转款的目的不能认定为支付购房款。原告则称，该转款是买家按照合同的约定支付定金。

5、本案诉讼期间，原告当庭撤回其第1项诉讼请求，本院已作出相应的裁定予以准许。

本院认为，本案为居间合同纠纷。原被告双方签订的《独家委托代理协议》，兼具委托合同与居间合同的法律特征，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《独家委托代理协议》约定，原告为被告的独家委托服务提供者，涉案房产的委托出售价为实收人民币550万元，被告在委托期限即2020年4月18日至2020年7月18日期限内不得就物业另行委托他人，不得擅自单方终止本协议，相应的，原告向被告支付了定金人民币3万元，在三个月的委托期限内如原告未能促成交易，则3万元定金由被告没收。而本案被告于2020年6月15日将涉案房产的产权过户给案外人陈舟，导致《独家委托代理协议》未能履行，被告该行为构成违约，应承担相应的违约责任。在《独家委托代理协议》明确约定涉案 房产的委托出售价为实收人民币550万元的情况下，被告以原告未及时披露买家等为由要求解除《独家委托代理协议》依据不足，本院不予采纳。《独家委托代理协议》合同第七条约定“甲方在委托期限内擅自终止本协议，应按照本协议委托出租的月租金或出售价格3%向乙方支付违约金”，该约定虽是当事人的真实意思表示，但综合双方合同履行情况、房屋的委托价格及当事人的过错程度等综合因素考量，本院酌定被告按合同约定的出售价格1%标准向原告支付违约金人民币55000元；原告的其他诉讼请求本院则不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告陈某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市XXX地产有限公司支付违约金人民币55000元；

二、驳回原告深圳市XXX地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费、保全费合计人民币3595元，由原告深圳市XXX地产有限公司承担人民币2028元，由被告陈某承担人民币1567元。被告陈某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市XXX地产有限公司径付受理费、保全费合计人民币1567元。

如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

本件与原本核对无异