深圳国际仲裁院

裁决书

（2019）深国仲裁XXXX号

申请人：深圳市XXX家具有限公司

负责人：张某某,住所：广东省深圳市

代理人：张红鑫 广东卓科律师事务所律师

被申请人：陈某，住址：江西省井冈山市

代理人：王XX  广东XX律师事务所律师

樊XX 广东XX律师事务所律师

李XX 广东XX律师事务所实习律师                              

深圳国际仲裁院（又名华南国际经济贸易仲裁委员会、 深圳仲裁委员会，曾用名中国国际经济贸易仲裁委员会华南 分会、中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，下称“仲裁院”）根据申请人与被申请人于2018年8月25日签订的《合作协议》中的仲裁条款及申请人于2019年8月20日向仲裁院提交的仲裁申请，受理了本案。本案受案号为（2019）深国仲受XXXX号。

本案仲裁程序适用自2019年2月21日起施行的《深圳国际仲裁院仲裁规则》（下称《仲裁规则》）。根据《仲裁规 则》第五十六条之规定，本案适用快速程序。

2019年8月29日，仲裁院向被申请人发出《仲裁通知》《仲裁规则》《深圳国际仲裁院仲裁员名册》《深圳国际仲裁院特定类型案件仲裁员名册》以及申请人提交的仲裁申请书 及所附证据材料。相关文件也一并向申请人发送。

因双方未在规定的期限内共同指定或共同委托仲裁院院长指定独任仲裁员，仲裁院院长指定宋某为本案独任仲裁员。上述仲裁员于2019年10月14日组成仲裁庭审理本案。

2019年11月1日，仲裁庭对本案进行了开庭审理。双方当事人均委派代理人出席了庭审。庭审中，申请人与被申请人分别陈述了仲裁请求及答辩意见，对对方出示的证据进行了质证，回答了仲裁庭的调查提问，并作了最后陈述。双方当事人发表了意见，同意对庭后材料进行书面质证，并于庭审结束时表示对已进行的全部仲裁程序没有异议。

2019年9月16日,被申请人向仲裁院提交了《仲裁反请求申请书》《装修评估申请书》《行为保全申请书》。因被申请人未按规定缴付仲裁费用，根据《仲裁规则》的规定,视为其撤回全部仲裁反请求。对被申请人为证明仲裁反请求提出的装修评估申请和行为保全申请，仲裁庭亦不予支持。

本案所有仲裁文书，包括但不限于仲裁院发出的《仲裁通知》《仲裁庭组成通知》《开庭通知》以及转递的双方当事人提交的仲裁文书及证明材料，均已依照《仲裁规则》第六条之规定送达。

根据《仲裁规则》第五十条之规定，本案裁决作出期限延至2020年2月16日。

本案已审理终结，仲裁庭根据庭审情况以及现有书面材 料，依法作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见以及裁决 内容分述如下（如无特别说明，本裁决书所涉币种均为人民币）。

—、案情

（一）申请人的仲裁请求、事实及理由

申请人称：

申请人和被申请人于2018年8月25日签订《合作协议》, 协议约定申请人提供位于深圳市XXXX家具建材广场第XX号铺位作为商业经营场所出资与被申请人进行合作经营使用，协议合作期限为壹年，自2018年9月1日至2019年8月31日,被申请人每月应付申请人固定合作收益为10,900元，商铺每月物业综合管理费为5,450元。协议第五条约定，被申请人应于每月五日前（含五日）向甲方缴清当月合作收益、物业综合管理费、电费以及其他应缴费用……逾期缴纳的，申请人按其拖欠款项每日3%。标准收取滞纳金。

2019年7月份及2019年8月份的合作收益金、综合物业管理费等应缴费用，经申请人催缴，被申请人仍未缴纳，已构成严重违约。

根据合作协议第三十五条约定，争议解决方式为提请深圳仲裁委员会仲裁，为维护申请人的合法权益，特向贵院申请仲裁，望仲裁院在全面审查的基础上支持申请人的仲裁请求。

据此，申请人提出如下仲裁请求：

1.裁决确认申请人与被申请人签订的《合作协议》于2019年8月31日终止，被申请人于《合作协议》终止后三日内（即2019年9月3日之前）立即返还合作铺位并清场搬离（第XX号铺位，商户名称：XXXX）。

2.裁决被申请人立即向申请人支付2019年7月份、2019 年8月份合作收益金21,800元，管理费10,900元，电费及其他应缴费用3,691元，并支付逾期付款的滞纳金3,237.30 元（滞纳金按照逾期金额每日3%。,从逾期之日暂计算至2019年8月20日，实际计算至被申请人缴清全部款项之日），合计39,628.30元。

3.裁决申请人所收履约保证金37,700元作为违约金不予退还被申请人。

4.裁决确认被申请人应向申请人支付截至清场之日的铺位占用使用费（商铺占用使用费从2019年9月4日开始计算，按照《合作协议》约定的合作收益金的两倍计算）。

5.裁决本案的仲裁费用由被申请人承担。

（二）被申请人的主要答辩意见

被申请人答辩称：

1.涉案合同应认定为无效合同。

涉案商铺（位于深圳市XX家具建材广场第XX号铺位）所在的富XX广场是由深圳市XXX（中国）有限公司（下称“XXX公司”）出租土地给申请人、再由申请人自行搭建的铁皮房，申请人未能提供该物业合法的产权登记手续或合法报建手续，申请人与被申请人签订的《合作协议》依法应认定为无效合同。

无效合同自始无效,申请人的第一项仲裁请求应予驳回。

2.申请人关于要求被申请人支付2019年7月份、8月份合作收益金、管理费、滞纳金、清场之前的铺位使用费的 仲裁请求应予驳回。

2019年4月12日，XXX公司已书面通知申请人，其租赁合同于2019年7月9日到期不再续签。

但由于申请人一直将此消息向被申请人等商户隐瞒，直至2019年7月下旬才突然通知商户：商场即将结业。由于申请人的欺骗行为，导致商户们遭受严重损失，引起商户们极大不满，XX公司遂暂缓将商场地块收回。

XXX公司延期收回商场地块，是作为一家知名企业承担社会责任的表现，其并未向申请人收取2019年7月9日之后的租金，其目的是要将这段宽限时间给予商户去处理清 货等善后事宜，帮助商户减少损失，而不是要让申请人继续收租营利。

申请人已丧失继续向被申请人等商户收取租金、管理费、铺位使用费的权利基础，而且无效合同不应支持违约金或滞纳金条款。

如果XXX公司和商户都为此遭受损失（XXX公司损失几个月的租金收益，被申请人遭受装修损失等约40多万元，曾提出仲裁反请求，因暂未筹够仲裁费而被迫按撤回仲裁反请求处理），作为过错方的申请人却因无效合同而从中渔利，这不符合基本的法律精神。

3.申请人应将履约保证金37,700元退还被申请人。

如上所述，涉案合同应认定为无效合同，申请人无权没收被申请人的履约保证金作为违约金。

综上所述，申请人的仲裁请求没有事实和法律依据，应予驳回。

被申请人的代理人当庭对上述答辩意见补充如下：

代理人认为，本案的重要争议焦点之一是在出租人怠于甚至于故意隐瞒出租屋拆迁事实下的过错性质，及其在根本违约、合同履行不能下的责任处理纠纷，被申请人认为，申请人重大过错在先，且已造成根本违约，被申请人不应承担合同约定的违约责任，理由如下：

1.应正确看待商户经营的持续性和租赁合同的一年一签。

商场招商和客户承租入住的基本前提是保证经营的长期性和可持续性、可预见性，这从商场的招租广告、租赁期内承诺，商户投入装修、大量备货、3年以上持续经营、连续签约等客观事实中可以得到印证；相反，如果商场不能提供可持续经营的场地，只能提供有限的经营期限，比如只能使用1年或两年，相信建材类的商户不会愿意承租和入住，因为装修的巨大投入需要回收期，市场的知悉度需要时间积累，巨额备货需要处理和消化等。

租赁合同虽然是一年一签，但商户经营的可持续性和长期性保障是双方的签约前提，不能割裂和偏废，符合双方实际的是每年正常续约和特别情况的提前通知和处理，不能说只保障合同期内的履行，不考虑商户的持续经营、正常续约和合理预期合同利益。

大多数入住商户是私人公司或家庭个体经营，经营投资是其公司和家庭的唯一生存依据，因为承租，不仅投入了全部家当，还就近租了、买了住房，孩子就近入学，不能继续承租，突然经营死亡性变故成了他们难以承受的天灾人祸。

2.善意及时通知、避免损失扩大、积极处理善后是商场的法定附随义务，违反重大附随义务也会构成根本违约，进而造成合同履行不能和承担合同违约责任。

合同法对合同当事人善意全面履行原则，合同障碍下的履行通知、减损义务，合同解除和终止下的赔偿有全面的规定，这些总则中的规定构成合同当事人的法定义务，即便是某些附随义务，在特定合同中也会成为主要义务、根本义务,对它的违反也会构成根本违约，应承担合同履行不能的全部责任。

就本案而言，商场2019年4月已接到土地使用权业主的书面通知，告知其因拆迁事由商场用地到期，到7月份要收回，对于这种涉及每家商户重大利益的确定事由，商场本应及时通知到每户，合理安排库存，减费让利，配合商户积极促销、消化进货、降低损失，并就合同终止和停业损失积极协商解决；而商场的做法是隐瞒商户到7月，在矛盾激化和发生群体性事件后，釆取粗暴的断水断电、封门，停止部分商户的销售收单和结算，恐吓、分化瓦解，仲裁施压等与诚实守信、善意、主动承担责任背道而驰的做法。

很显然，商场要停业的事由是本案合同的重大事件，不仅关系商户合同期内的利益，也关乎商户合同正常续约的合同预期和停业损失，构成商场的必要、及时通知义务，构成商场的减损义务，构成商场停业补偿和赔偿的义务，商场不仅背信义务，反而进一步侵害商户，已构成对法定义务（找法律依据）违反的根本违约，应承担违法解除合同的违约和侵权责任。

对商场而言，故意隐瞒真相拒绝通知，是为其能够足额收到其租金和经营利益，是置所有商户利益于不顾，是利用其优势经营地位欺负弱小的单个的松散的众多小商户利益,商场不仅获得不当收益还独占了合法经营下的停业损失补偿。

3.被申请人停止支付租金是合法行使不安抗辩权的合法行为，不构成违约，不应承担违约和解约责任。

商场隐瞒即将拆迁的事实是客观存在，商场违约在先,商户在已经确认商场有不能继续履行的依据、严重丧失商誉的依据、经营状况严重恶化的依据下，有权利就自己的继续经营或停业补偿向商场提出要求，在商场拒绝给予合理答复并且进而侵权下有权行使后履行抗辩权，即中止或拒绝支付租金，这种行为不仅不构成违约，反而是法律赋予的法定抗辩权利，不应当承担违约及解约的不利法律后果。

从实际情况看，自7月份拆迁问题被揭露后，商场已无法正常营业，商场到处刷满了拆迁标示，特别是停水停电、封门、停止收银支持后，被申请人更不可能经营，凡是不按商场旨意妥协的，都被打入另册，被施加打击，合同已不能正常履行，商户已实际没有正常经营，难道还要缴纳正常租赁下的费用吗？

如果说一个商户的问题是个别现象，那么因拆迁事由发展到整个商场的商户群情激愤，集体上访，电视台发布专访调查，办事处介入处理，公安信访等机关出面，这就不是个别问题了，广大商户一直守法经营，基本都能正常缴费，也说明广大商户是遵法守信的，这些弱势群体非不得已，不是被逼上绝路，也不会无缘无故的停止正常缴费，这也从另一方面说明了本案纠纷的本质，是商场违约在先，侵权在先，商户只是行使合法的不安抗辩权。

综上所述，本代理人认为，争议合同只是商户连续签约中的一份，在商户连续性、长期性经营和租赁中，对于拆迁和即将停业的事实，商场有意隐瞒，违反了其必要的通知义务，违反了协助减损义务，违反了合同终止、停业的补充磋商义务，反而变本加厉，转化为侵权迫害，商户在被违约、被侵权的情况下，停止缴纳租金，是行使法定不安抗辩权的合法行为，不构成违约，不应承担租金和合同解除责任，在商户的利益没有得到解决下，该不安抗辩权是持续存在的， 因此，申请人的请求不应得到支持，应依法驳回，相应仲裁费用由其自担，并由申请人承担被申请人的合理应裁费用。

（三）申请人代理人的主要代理意见

1.对于案涉合同的性质问题，属于合作协议，而非租赁合同，理由是案涉合同并不符合租赁合同法定的构成要件:协议名称为《合作协议》；申请人不仅提供了经营的场地，而且还提供商场的统一管理服务、其他公共设施进行合作；在被申请人经营困难期间，申请人对于合作收益金进行了优惠；租赁合同的主体应该是实际使用该商铺的经营主体，而不是被申请人个人。

2.合作协议为有效协议。

3.退一步讲，即使案涉合同属于租赁合同，该合同也不必然无效，认定该协议为无效合同将会损害大多数公众的利益，被申请人也未提供任何合同无效的证据。

4.再退一步说，即使案涉协议为无效合同，申请人的请求亦应得到支持。如果案涉合同属于无效合同，那么被申请人更应该立即返还铺位并清场搬离；即使合同无效，被申请人也应当按照合作协议的约定支付占有使用费；关于履约保证金，合同部分无效的，不影响其他部分的效力，根据合作协议的约定，申请人有权不予退还履约保证金。

5.被申请人的答辩意见无法律依据，与事实不符。不存在被申请人辩称的隐瞒一事，且在XXX公司不与申请人续签合同之后，申请人已及时通知各商户，履行了相关义务。另外，在合同到期之后，申请人有权不再与被申请人续签合作协议，不存在被申请人答辩所称的善意及时通知及根本违 约的问题。

6.关于庭审中仲裁庭要求申请人核实案涉物业是否有报建手续事宜，因该物业的土地使用权属于XXX公司，申请人无法核实相关手续并提交材料，申请人认为是否有报建手续并不是本案的焦点问题。

(四）被申请人代理人的主要代理意见

1.涉案合同是名为合作实为租赁。

2.涉案合同应认定为无效合同。

3.无效合同的处理和申请人请求的关系。

（1）合同无效，违约条款无效，申请人请求的37,700元押金不予退还的请求不应当被支持。

（2）无效合同，未履行的不应当继续履行，申请人主张的自2019年9月4日至清场之日止的双倍场地占用费不应得到支持。

(3)被申请人有权中止支付租金，理由如下：

a.经街道办协调，双方签字认可暂停缴纳租金。

b.申请人有重大欺瞒和过错。

c.即便按有效合同，商场隐瞒拆迁停业的重大过错行为也符合不安抗辩权行使条件。

d.拆迁被披露后，商场对拒交租金的商户采取了停水断电、封门、停止结算等打压措施，商户就没有正常经营，9月4号后更是完全停业状态。

(4)租金标准应按使用状态和收益情况确定：

a..商场在7、8月份时已不能正常经营，在无效合同履行不能下，不能按正常合同的租金标准核定出租损失。

b.实际是经营不能下的继续占用并不产生利益。

c..商场妥协的、不提补偿的顺民，给予7、8月份费用减半，9、10月份全免的所谓优惠，这也说明申请人认可了应给予商户损失最低补偿的条件。

d.无效合同下的所谓滞纳金当然不应得以支持。

e.美利达公司的租期到2019年7月9日，此后申请人没有了成本和负担依据，无效合同下，申请人的出租收益权也失去了依据。

二、仲裁庭意见

仲裁庭认为，在仲裁程序中，各方均应提交并如实、充分提交证据，如实进行陈述，诚信参与仲裁程序，否则应当承担相应的法律后果。依据现有证据以及仲裁庭的庭审调查，仲裁庭查明本案有关事实，并作出以下分析和认定。仲裁庭充分考虑了各方在程序过程中提出的意见、审查了各方提交的证据，对于仲裁庭经过审理认为不影响仲裁结论的主张或证据，仲裁庭在下文中将不加以详述或分析。

（一）仲裁庭查明及认定的事实

1.申请人于2016年向被申请人承租位于深圳市XXX建材广场第XXX号铺位，从2016年起，双方每年续签一次租赁合同2018年8月25日, 申请人（甲方）与被申请人（乙方）再次就涉案商铺签订了一份《合作协议》，协议中与本案有关的内容如下：

第一条甲方提供涉案商铺作为商业经营场所出资与乙方进行合作经营使用，其铺位面积为218平方米，乙方已充分了解并接受合作铺位的现状（包括但不限于铺位内部及周边设施环境及产权情况)。

第二条合作铺位的经营范围是XX，经营品牌是XXX。

合作期间，乙方执行自主经营，自负盈亏，甲方不承担乙方因合作铺位的经营产生的任何债务，并不干涉乙方的正常经营活动。铺位若需装修，则装修费用由乙方承担。

第三条本协议合作期限为1年，即自2018年9月1日起至2019年8月31日止。

第四条乙方每月须向甲方缴纳固定合作收益、物业综合管理费及电费，具体支付标准如下：

（1）商铺每月应付甲方固定合作收益为10,900元（注：按商铺面积每月每平方米50元计算）。

（2）商铺每月物业综合管理费为5,450元（注：按商铺面积每月每平方米25元计算）

（3）乙方所合作铺位的电费设独立电表，按电表实际电度数计收，每度电（含电损耗）为1.33元，由乙方承担。第五条乙方应于每月五日前（含五日）向甲方缴清当月合作收益、物业综合管理费、电费以及其他应缴费用，逾期缴纳的，甲方按期拖欠款额每日3%。标准收取滞纳金。逾期15天仍未缴清拖欠款项及滞纳金的，甲方有权解除本协议。

第六条乙方须于协议签订之日起三日内向甲方一次性缴清协议履约保证金。履约保证金包括合作保证金和商品质量保证金，合作保证金为32,700元，商品质量保证金为5,000元。协议到期后，若乙方无违反本协议的规定，并缴清相关费用后，甲方凭乙方出具的收款收据（由甲方开出的）三十天内将合作保证金不计息退还给乙方。

第二十一条乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合作协议，提前收回铺位，所收履约保证金作为违约金不予退还，同时乙方还须向甲方承担赔偿责任。

（2）违反协议第五条，逾期15日不缴纳合作收益、物业综合管理费、电费以及其他应交费用的。

第二十二条甲方决定依据本协议第二十一条的约定解除本协议的，可向乙方发出《解除合作协议通知书》，该通知书发出之日，本协议解除。

第二十三条甲方依据本协议第二十一条的约定解除本协议的，按如下约定处理：

（1）乙方应在协议解除之日起三日内返还合作铺位，逾期不返还的，乙方向甲方支付合作铺位占用使用费（自本协议解除之日起直至返还之日止，按合作协议约定的合作收益标准的双倍计算）；甲方有权釆取停电等强制措施责令乙方返还合作铺位；自协议解除之日起十五日内乙方仍未返还合作铺位的，乙方同意甲方有权处理甲方留存在甲方商场内的财物，并不得要求甲方做任何补偿或赔偿，同时并不免除乙方应承担的其他违约责任。

（2）乙方应在协议解除之日起三日内向甲方清偿拖欠的合作收益、物业综合管理费、电费、罚款等全部款项，在乙方清偿拖欠款项前，甲方对乙方店铺物品行使保留权和转移权，如逾期付款超过十五日，甲方有权将滞留物品予以变卖，得款用于清偿欠款。

第二十六条本协议因双方协议解除或因合作期满终止的，乙方应在协议终止之日起三日内返还合作铺位，逾期不返还的，按乙方应向甲方支付合作铺位占用使用费（自协议终止之日起直至返还之日止，按合作协议约定的合作收益标准的双倍计算），同时甲方有权采取停电等强制措施责令乙方返还合作铺位，自协议终止之日起十五日内乙方仍未返还合作铺位的，乙方同意甲方有权处理甲方留存在甲方商场的财物，并不得要求甲方做任何补偿或赔偿，同时并不免除乙方应承担的其他违约责任。

第三十五条履行本协议过程中如发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不成的，提请深圳仲裁委员会仲裁。

2.《合作协议》签订的当日，被申请人向申请人支付“XX铺位合作保证金” 32,700元、“XX铺位质量保证金”5,000元，合计37,700元。

3.虽然《合作协议》第五条约定被申请人应于每月五日前（含五日）向申请人缴清当月合作收益、物业综合管理费、电费以及其他应缴费用，但申请人提交的《收款收据》显示，被申请人的实际缴费日期均为每月20日至30日期间。

4.被申请人于2019年6月29日向申请人支付“6月费用” 10,900元、管理费5,450元、5月电费1,992元后，未再向申请人支付后续费用。

申请人主张的后续费用包括2019年7、8月份的“合作收益金" 21,800元、管理费10,900元，以及2019年6月份之后的电费及其他应缴费用3,691元。

5.被申请人提交的深圳都市频道2019年8月3日“XXX"节目视频中，记者对涉案商铺所有人XXX公司法务负责人毕先生的采访中，毕先生称涉案房产确实是XXX公司租给申请人的,考虑到商户的搬迁问题，XXX公司特意于2019年4月12日就向申请人发去了搬迁通知。

申请人称其于2019年7月9日才收到XXX公司通知， 并与XXX公司形成正式文件，确定XXX公司收回物业，不再与申请人续签合同，申请人及时将此情况通知了被申请人。

6.2019年7月31日,在深圳市龙岗区吉华街道办组织 的第二次协调会上，申请人代表与商户代表及街道办调解员、见证人共同签署了《调解纪要》，对XXX广场撤场相关事项的解决方案达成以下意见：

（1）双方原则性同意：自8月开始，为降低损失，申请人牵头组织商户按相应规格开展营销活动。具体营销方案及细节由各商户与申请人共同确定。

（2）申请人原则同意：足额退还商户质保金，申请人同意釆取共同托管等有利商户的方式确保商户收到款项，质保金的退还时间结合实际情况双方共同确定。

（3）双方原则性同意，商户清货期到10月底，商场清场的最后期限为2019年11月15日。

（4）关于商户租金(合作收益金)问题，街道调解员的意见：在商户租赁押金的范围内，各商户暂缓缴纳租金（合作收益金），水电费等按实际情况及时缴纳，该行为不视为申请人同意免除商户租金（合作收益金），租金（合作收益金）减免问题以日后双方最终协商结果为准。

申请人代表团队同意将上述意见提交公司高层最终批准决定。

7.2019年8月16日，申请人向包括被申请人在内的“XXX广场商户”发出《通知》，称：因我司与物业方租赁期限到期，XXX广场将于2019年10月31日正式结业，根据双方签订的《合作协议》，我司对商户整体撤场安排特通知如下：

（1） 合作协议期限于2019年8月31日到期后自然终止，不再续签。

（2） 如您在2019年8月31日之前签订《撤场协议》,享有以下优惠：

①给予2019年7月份合作收益金八五折优惠，管理费、水电费正常收取，上述费用在签订《撤场协议》之日缴纳。

②免除2019年8月份合作收益金及管理费，水电费按表正常缴纳。

③合作协议终止后，我司将给予您2019年9月、2019 年10月连续清货的时间，同时免收合作收益金和管理费，水电费按表正常收取。

④2019年11月1日-15日期间进行撤场并办理清场相关事宜，在您交淸合作期间的所有费用，并按约定撤场后，我司将凭合作保证金收据在公司财务相关费用结清后无息退还合作保证金。

⑤依据合作协议约定，合作期满后不存在任何产品或服务质量纠纷的，我司将于2020年3月1日起凭质量保证金收据无息退还质量保证金。

（3）如您在2019年8月31日之前未签订《撤场协议》， 我司对您做出的所有免除优惠内容不发生法律效力，您需要按照合作协议约定缴纳合作到期前的所有费用。如合作协议到期后您仍未撤离的，我司将继续按照合作协议的约定收取场地使用费、管理费、水电费和逾期违约损失等费用，同时我司将采取法律措施维护合法权益。

（4）对于合作协议未到期或者其他有特殊性的商户，公司将根据撤场安排，在公平、公正的基础上双方协商解决。

8.在本案审理期间，被申请人于2019年11月15日前搬离了涉案商铺。

9.申请人庭后在仲裁庭规定时间内提交了于1990年8月27日颁发的布土字XXX号《建设用地规划许可证》和登记日期为1997年6月22日的深房地字第XXXXX号《房地产证》。上述《建设用地规划许可证》显示涉案商铺建设用 地的用地单位为XXXXX（深圳）有限公司（XXX公司的曾用名），用地项目名称为XXXXX厂，《房地产证》显示XXXX土地的权利人为XXX公司，土地用途为工业用地。被申请人认可上述《房地产证》和《建设用地规划许可证》的真实性、合法性，不认可其关联性，认为该两份证据仅能证明涉案商铺所在的土地是XXX公司合法取得,不能证明土地上的房产是合法报建或具有合法产权。

10.申请人已预交仲裁费11,643元。

（二）关于本案合同的性质和效力

仲裁庭认为，本案申请人与被申请人于2018年8月25日签订的《合作协议》，虽然名为《合作协议》，但协议中有关按商铺面积计算“固定合作收益”、“物业综合管理费”和“合作期间，乙方执行自主经营，自负盈亏，甲方不承担乙方因合作铺位的经营产生的任何债务，并不干涉乙方的正常经营活动”、“乙方每月须向甲方缴纳固定合作收益、物业综合管理费及电费"、“乙方应在协议解除之日起三日内返还合作铺位”以及被申请人的违约责任等约定，均符合租赁合同的构成要件和法律特征，申请人与被申请人所签《合作协议》 名为合作，实为租赁，双方因履行协议发生的纠纷，应适用租赁合同的相关规定予以解决。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。申请人经 仲裁庭要求，在规定的时间内仅提交了租赁房产所占用土地的《建设用地规划许可证》及《房地产证》，未能提交租赁房产的《建设工程规划许可证》和房屋产权证明，应认定涉案租赁房产属于“未取得建设工程规划许可证建设的房屋”, 申请人与被申请人订立的协议无效，本案应按照无效合同的有关规定处理。

（三）关于申请人的仲裁请求

关于申请人要求裁决确认协议于2019年8月31日终止，被申请人于协议终止后三日内（即2019年9月3日之前）立即返还合作铺位并清场搬离的仲裁请求。

基于上述对协议性质和效力的认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，结合被申请人已于2019年11月15日前搬离涉案房屋的事实，仲裁庭不支持申请人的该项仲裁请求。

2.关于申请人要求裁决被申请人立即向申请人支付2019年7月份、2019年8月份合作收益金21,800元，管理费10,900元，电费及其他应缴费用人民币3,691元，并支付逾期付款的滞纳金3,237.30元，以及要求裁决确认被申请 应向申请人支付截至清场之日的铺位占用使用费的仲裁请求。

如上所述，申请人该项请求主张的合作收益金应为租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用 的，人民法院一般应予支持。申请人的代理人在庭后提交的《代理词》中据此主张即使合同无效，被申请人也应当按照合作协议的约定支付占有使用费。

仲裁庭认为，尽管双方当事人在申请人得到XXX公司搬迁通知的时间上存在争议，但申请人于2019年7月才将搬迁事宜通知被申请人是不争的事实。虽然《合作协议》的期限于2019年8月31日到期，但考虑到双方的租赁合同每年续签，被申请人对长期租用涉案商铺具有合理期待，申请人没有提前告知撤场事宜确实给被申请人造成了一定的经济损失，申请人与XXX公司的租赁合同已于2019年7月终止等因素，结合街道办协调会上共同签署的《调解纪要》， 以及申请人2019年8月16日《通知》中关于缓缴、免缴租金的内容，本着客观、公平、公正的原则，仲裁庭部分支持申请人的上述仲裁请求，由被申请人参照合同约定的租金标准减半向申请人支付2019年7月、8月的商铺占有使用费及管理费，免除2019年9月之后的涉案商铺占有使用费。对申请人请求的电费及其他费用3,691元，虽然证据不够充分,但被申请人未表示反对，且在合理范围之内，仲裁庭予以支持。对申请人请求的逾期付款的滞纳金，仲裁庭不予支持。

3.关于申请人要求裁决履约保证金作为违约金不予退还被申请人的仲裁请求。

因《合作协议》为无效协议，协议中的违约条款应属无效条款，申请人亦未遭受相应损失。对该项仲裁请求，仲裁庭不予支持。

被申请人撤回了仲裁反请求，对其在答辩意见中提出的应将履约保证金37,700元退还被申请人的意见，仲栽庭不予审理认定，被申请人可另寻途径解决。

4.关于本案仲裁费。根据上述案件处理情况，仲裁庭确定本案仲裁费由申请人、被申请人各承担50%。

三、裁决

综上，仲裁庭对本案作出裁决如下：

（一）被申请人向申请人支付2019年7月、8月的商铺占有使用费人民币10,900元、管理费人民币5,450元、电费及其他费用人民币3,691元。

（二）本案仲裁费用人民币11,643元，由申请人承担人民币5,821.5元，被申请人承担人民币5,821.5元。申请人已预交人民币11,643元，被申请人直接向申请人支付人民币 5,821.5元。

（三）驳回申请人的其他仲裁请求。

以上确定的各项应付款项，被申请人应在本裁决作出之日起15日内支付完毕。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。