一、案件背景

本案为房屋租赁合同纠纷，原告（某某公司9）主张被告（某某公司1）长期拖欠租金及物业费，依约解除合同并要求支付欠款及违约金；被告则反诉原告擅自断电、清场导致损失。法院最终认定合同合法解除，部分支持原告诉请，同时驳回被告大部分反诉请求。

二、案件得失分析（公司9立场）

（一）主要胜诉点

合同解除权获法院支持

    法院认定公司1长期拖欠租金（2022年11月至2023年3月），构成根本违约，公司9依约解除合同合法有效，解除时间确认为2023年2月24日。

    公司1的抗辩理由（如保证金抵扣、停电违约导致解除）均被驳回，法院严格依据合同条款认定公司9的解除权。

部分费用主张获支持

    房屋占有使用费：法院支持合同解除后至清场前（2023年2月24日至4月18日）的费用9万元，虽未全额支持，但确认了公司1逾期腾房的责任。

    注册地址占用费：按合同约定的5,000元/月计算至实际迁出，完全支持公司9的主张。

    律师费：虽从15万元酌减至6万元，但确认了违约方承担律师费的合同条款效力。

成功抗辩高额反诉

    公司1反诉主张设备损失650万元、运营损失560万元等，均因证据不足被驳回，仅支持部分物品折价赔偿（合计9.278万元），大幅降低公司9的赔偿责任。

（二）主要失利点

租赁保证金没收金额缩水

    合同约定保证金为18.9729万元，但公司9主张没收37万元（含历史支付款项），法院仅支持合同明确约定的部分，差额18.0271万元未获支持。

疫情减免导致租金损失

    法院基于公平原则，将欠付租金、物业费及能耗费与疫情减免金额相抵，公司9最终未获任何欠费支付。

清场费用与仓储费被驳回

    法院认为公司9在合同解除后未恢复供电、自行清场存在过错，相关费用（如搬运费、危废处理费）需自行承担。

物品处置赔偿风险

    法院认定公司9擅自折价处理物品（仅返还2,780元）行为不当，酌定赔偿9万元，提示未来需完善处置程序。

三、经验总结与建议

合同条款优化

    明确保证金金额及抵扣规则，避免历史款项与现行合同混淆。

    增设不可抗力条款，细化租金减免条件，减少司法裁量空间。

权利行使程序合规化

    解除合同后，应书面明确腾房期限并保留催告证据。

    清场前需公证物品状态，避免被认定为“过错方”。

证据管理与反诉防御

    对承租人遗留物品需全程录像、第三方评估，以应对可能的赔偿诉求。

    反诉中重点攻击对方举证不足（如高额损失无发票、评估报告），降低赔偿风险。

四、结论

    本案公司9在合同解除权上胜诉，但在部分费用主张及物品处置上因程序瑕疵未能最大化利益。未来应通过更严谨的合同管理和操作流程，减少法律风险，确保权益最大化。